С тех пор как Россия стала централизованным государством, в ней проводилось множество реформ в отношении государственного управления, собственности, в том числе и в отношении главной ценности для Русского государства — земли. Так что изменится для россиян с новой земельной реформой?

В прошлом году Президент России Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№171-ФЗ от 23.06.2014 г.), который вступил в силу с 1 марта текущего года.

Как отмечают эксперты, внесенные поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной реформе в стране.

Новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, обеспечивает прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.

К основным нововведениям закона, комментирует адвокат Алина Хрусталева, специализирующаяся на вопросах земельного права, относятся:

• установление нового порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 
• определение особенностей приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно;
• регулирование отношений в области перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ;
• возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков;
• уточнение правовых норм, определяющих понятие «земельный участок», устанавливающих порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками.

Кроме того, в Гражданский кодекс РФ внесена новая статья, предусматривающая отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Важным моментом, по словам Алины Хрусталевой, является предоставление возможности некоторым категориям граждан получение земли без аукциона. Это касается, например, специалистов в малонаселенных местностях. 

По новому закону льготники смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет — в собственность, причем начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости.

Для обеспечения льготников жильем и заведения ими личного подсобного хозяйства муниципалитеты получили право бесплатного предоставления земельных участков.

Получить землю без торгов  смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты — дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки или же такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия.

Максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, сократится до 3-х месяцев — вместо 3-х лет, как было раньше.

Новый закон облегчил процедуру получения земли для предпринимателей, владельцев киосков, ларьков и магазинов «на колесах», владельцев рекламных конструкций. Они будут освобождены от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки.

Как стать дачником

Государство, решившись пустить в оборот огромное количество пустующих земель, которые находятся в федеральной, региональной и муниципальной собственности, будет в более простом порядке предоставлять их гражданам под массовую застройку как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного дома. 

Толчком к такому решению послужили, в частности, малорезультативные итоги «дачной амнистии», когда большинство участков так и остались неприватизированными, поскольку многие из них оказались вне действия пресловутой «амнистии», распространившей свои «блага» только на участки, предоставленные до 2001 года.

Введенные поправки в Земельный кодекс позволяют теперь оформить в свою собственность садовые земельные участки независимо от того, когда люди стали членами садового товарищества или кооператива, или те, что были куплены в 2000-е годы «без документов» по садовой книжке. 

Иными словами, граждане, владеющие земельными участками на основании советских нормативных актов, избавятся от судебных процедур по их оформлению в собственность.

Таким же порядком может решаться и проблема заброшенных участков в садоводческих товариществах, когда кто-то когда-то получил участок, но потом ни этой землей, ни ее оформлением в собственность не занимался. Получить или даже купить такую землю желающих достаточно.

И если ранее порядок получения земли не был установлен, новый закон позволяет решить вопрос — вступайте в товарищество и заручайтесь поддержкой общего собрания. 

Таким образом, для оформления наделов, приведенных в качестве примера, нужно заручиться решением общего собрания членов СТ и с ним обратиться в орган местного самоуправления.

Такой порядок действует только до 31 декабря 2020 года — статья 11, пункт 2.7 Закона.

В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.

Новый закон предоставил возможность и беспроблемного, но платного оформления прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами.

Следует тем не менее понимать, что эти куски не должны быть участком соседа.

Выкупить землю будет выгодно: цена на нее будет значительно ниже рыночной.

Чем это объясняется? Тем, что использовать ее никаким другим образом уже нельзя, поскольку по факту это давно используемые и огороженные земли.

Для многих это реальный шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которыми они пользуются в реалии. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот. 

Купить муниципальную

Землю нужного назначения по кадастровой стоимости теперь можно купить не только у других собственников или застройщиков, но и непосредственно у муниципалитета.

Администрации сельских и городских поселений обязаны представлять на своих официальных сайтах и на публичной кадастровой карте, которую каждый желающий может увидеть в Интернете, сведения о продаваемых участках.

Если участок подходит по своим параметрам, устраивает его предполагаемая стоимость, останется лишь подать заявку. 

Далее местные власти должны сделать в прессе и на своем сайте в Интернете объявление о том, что в соответствии с заявкой участок выставлен на продажу. Если других желающих на этот участок не будет, участок предоставляется вам. Если же появятся другие претенденты, проводятся торги.

Отказать в продаже участка, если он действительно свободен, администрация уже не имеет права.

Все это касается и потенциальных садоводов-дачников, которые могут стать индивидуалами, без вступления в садовое  или дачное товарищество. Они могут купить землю у местной администрации.

Обязательность публичного предоставления местными властями  сведений о свободных участках и запрет для них на отказ в предоставлении участков предполагает законом резкое сокращение возможностей откатов ведающим землей чиновникам. 

Вопрос, волнующий всех, — будут ли участки дешевле, чем на рынке? Как сказано в новом законе, единственному желающему участок продается не дороже кадастровой стоимости.

Если же участок все-таки будет продан с торгов, то, понятно, стоимость может оказаться выше.

Такие меры, предусмотренные новым законом, могут серьезно сбить рыночные цены на землю, поскольку на рынок попадут новые участки из госземель, да и свой рынок земель муниципалитеты планируют пополнять за счет изъятия неиспользуемых участков.

В распространенных ситуациях, когда участок не сформирован и нет утвержденного проекта межевания территории, заявитель за свой счет разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, которую власти должны согласовать в течение 30 дней. Это прямая норма нового закона.

А далее, как уже было сказано, муниципалитет обязан объявить о готовящейся продаже и, при наличии хотя бы двух претендентов, провести торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость участка.

Граждане, которые претендуют на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), будут тратиться на кадастровые работы уже после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в отсутствии других претендентов на участок.

Для юридических лиц такой риск существует, но он несопоставим с полной невозможностью подойти к торгам, как это происходит сегодня.

При подготовке акта выбора орган власти по своему усмотрению решал, какой объект и с какими параметрами построить. В реалии же такая ситуация служила основой «переговорного процесса» между недобросовестными главами муниципальных образований и заявителями.

Соответственно, теперь по новому закону порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий.

Дмитрий Крылов.