Управляющим компаниям из-за пробелов в законодательстве сложно взимать долги с собственников квартир, многие из которых не устанавливают приборы учета и не заинтересованы в экономии ресурсов.

Говорят, что оптимист  — это человек, который считает долги за коммуналку непредвиденными расходами. Именно благодаря таким «оптимистам», уверенным в том, что все как-нибудь обойдется, растет общая задолженность населения перед управляющими компаниями. Причем долги копятся незаметно. Месяц, два, три, а потом становится жаль отдавать 10-20 тысяч. Между тем из-за долгов страдают управляющие компании, которые не имеют возможности рассчитаться с ресурсоснабжающими организациями. Нередко в связи с этим они попадают под банкротство. У УК ЖЭУ-4 города Майкопа долги перед поставщиками воды и тепла пока невелики — 800 тыс. рублей. Однако они накопились за относительно небольшой период времени  — с января текущего года. О том, какую работу проводит УК с неплательщиками, и о других проблемах мы беседуем с ее руководителем Геннадием Бариновым.

— Геннадий Владимирович, насколько проблематично «выбивать» долги у неплательщиков за коммунальные услуги?

— Из-за несовершенства законодательства делать это довольно сложно. К примеру, чтобы взыскать этот долг в судебном порядке, нам требуется месяц на подготовку документации. Однако неплательщику достаточно погасить 10 процентов своего долга для того, чтобы дело было приостановлено. Из тех дел, которые передаются судебным приставам, исполняется примерно половина. У остальных должников, как правило, нет ликвидного имущества для взыскания, или их попросту невозможно найти. В то же время по закону гражданин объявляется в розыск при задолженности свыше 10 тыс. руб.

— Возможно ли отключить должника от коммунальных услуг, и насколько эффективна эта мера?

— Да, мы используем этот способ, отключая неплательщиков от электроэнергии. Но нередко они вновь самостоятельно подключаются, и в этом случае мы бессильны противодействовать. А чтобы отключить, например, канализацию, мы должны за месяц, а потом еще за 2 дня предупредить об этом собственника под роспись. Однако люди не идут на контакт с нами, а без их подписи применить эту меру невозможно.

Мы затрачиваем около 20 процентов средств на сбор платежей для энергоснабжающих компаний. Для этого содержим расчетно-кассовый отдел, кассира, юристов, контролеров, компьютерную технику. Все это — деньги населения, которые могли бы быть использованы на содержание многоквартирных домов. Законодательная база не предусматривает получения компенсации за эту работу со стороны поставщиков ресурсов.

Наша управляющая компания организована с января текущего года, на сегодня мы обслуживаем 53 многоквартирных дома. Наш долг перед поставщиками холодной и горячей воды, а также тепла составляет на начало ноября около 800 тыс. руб. С 1 ноября заключен договор на прием платежей с энергоснабжающей организацией, а это значит, что к общей сумме долга скоро прибавится и задолженность жильцов за электроэнергию. Кроме того, с 2016 года вводится норматив по расходам на общедомовые нужды, который будет минимальным. В результате весь остальной перерасход горячей и холодной воды, а также электроэнергии будет переложен на плечи управляющей компании.

— Как изменить эту ситуацию?

— Это сложно сделать до тех пор, пока ресурсоснабжающим организациям не будет передана функция сбора средств за свои услуги. В свое время, согласно Жилищному кодексу (ЖК), многоквартирные дома переводились в непосредственное управление. В результате жители платили напрямую поставщикам ресурсов, а мы занимались нашим основным делом — обслуживанием домов. Анализ показал, что в этот период на счетах собственников появились средства, которые они могли использовать на содержание своего дома. Но потом это положение в ЖК отменили, и все вернулось на круги своя.

А ведь средств на текущие расходы требуется все больше. Сегодня, к примеру, водопроводные и канализационные сети во дворах остались практически бесхозными, так как МУП «Водоканал» имеет на своем балансе только магистральные сети. По законодательству муниципалитет обязан передать эти бесхозные сети ресурсоснабжающей организации, но пока что этого не сделано. Между тем за прочистку канализации мы платим специализированной организации, хотя из-за того, что она бесхозная, средства на эти цели в тарифе не предусмотрены. В результате эта работа производится за счет жильцов многоэтажек.

— Какую работу по подготовке к зиме вы провели в многоэтажках?

— Своими силами мы провели промывку батарей и опрессовку систем отопления. Произвели запуск-сброс воздуха, и сегодня никаких срывов в подаче тепла и жалоб со стороны жильцов нет. Во всех квартирах температура воздуха соответствует нормам — 18 градусов в обычных комнатах и 20 градусов — в угловых. Все приборы учета тепла приняты в эксплуатацию. Что касается системы энергоснабжения, то сейчас идет процесс замены трансформаторов, срок поверки которых заканчивается.

— Какие мероприятия по энергосбережению проводятся в домах, которые вы обслуживаете?

— О необходимых работах по энергосбережению, которые должны быть выполнены, мы систематически информируем председателей советов многоквартирных домов. Нередко никаких решений по этому поводу собственниками не принимается. Хотя у многих многоэтажек старые деревянные окна в подъездах, и их надо заменить на пластиковые. Вызывает тревогу и состояние электропроводки в домах. К примеру, в доме по ул.Краснооктябрьской, 47 оно аварийное и требует приглашения специализированной организации для ее замены. Однако жильцы не торопятся увеличить тариф на содержание жилья для этой цели. Также необходимо произвести утепление подъездов и замену простых лампочек накаливания на энергосберегающие. Однако для того, чтобы исключить их воровство, необходимо покупать вместе с ними и антивандальные светильники, которые стоят более 2 тыс. руб. Конечно, для жильцов это накладно.

Как известно, согласно постановлению Правительства РФ в тариф на содержание жилого фонда включены обязательные виды работ. Один из них — изоляция трубопроводов в подвале — нами полностью выполнен. Только 40 процентов многоквартирных домов оснащены приборами учета тепла — в остальных многоэтажках жильцы оплачивают эту услугу по нормативу. И только собственники одного дома — по ул.Калинина, 214 приняли решение собирать средства на установку этого прибора.

— Но ведь важно не только учитывать расход тепла, но и регулировать его подачу в дом. Нередко зимой, когда за окном плюсовая температура, батареи нещадно отапливают квартиры, а жильцы вынуждены «сбрасывать» избыток тепла через форточки. Такое «отопление улицы» сказывается потом на платежках граждан. Можно ли использовать терморегуляторы для корректировки подачи тепла?

— Подобные терморегуляторы работают бесперебойно только при постоянной температуре и давлении подачи тепла. Но у теплоснабжающей организации свой температурный режим, который не предполагает такой стабильности. В результате происходят скачки в автоматике терморегуляторов. У нас был случай, когда ночью, в зимнее время, автоматическая задвижка перекрыла подачу тепла в дом, и мы были вынуждены полностью отключить этот прибор.

— Каков выход из этой ситуации?

— Мы заключили договор со специализированной организацией, которая оказывает услуги по обслуживанию приборов учета тепла. Она готова обучить любого собственника секретам регулирования. К примеру, в доме по ул.Хакурате этой работой занимается старший дома. Несмотря на то, что ему под 70 лет, он сам открывает и закрывает задвижку, тем самым регулируя подачу тепла. В результате достигается значительная экономия, и собственники платят за этот ресурс намного меньше, чем жильцы других домов. Это важно еще и потому, что тариф на тепло у нас рассчитан на температуру воздуха в квартирах в интервале от 18 до 20 градусов, и любое повышение приводит к перерасходу.

Следует напомнить, что согласно Правилам предоставления коммунальных услуг №354 с июля 2016 года жильцы будут оплачивать отопление только в отопительный сезон. Это значит, что платежная нагрузка за тепло в зимние месяцы возрастет почти в два раза и вопрос его экономии станет особенно актуальным.

— Насколько легко работать с жителями многоквартирных домов по вопросу установления тарифа на содержание общего имущества?

— Это трудный процесс, так как люди порой не понимают, что эти средства идут на улучшение их проживания. Как известно, новые тарифы должны устанавливаться на основании акта осмотра общедомового имущества — крыши, фасада, подвала, который мы должны проводить два раза в год. Эта работа требует средств, но не все жильцы согласны их вносить. Сегодня в среднем тариф на содержание дома составляет 14 руб. за 1 кв. метр. Однако те собственники, которые принимают решение о дополнительных работах, платят больше. К примеру, жильцы дома по пер. Вокзальному, 1 решили заменить бойлеры на подогрев воды, такие же новые приборы мы установили в доме по ул.Курганной, 324. Соответственно из-за этого тариф на содержание дома увеличился до 20 руб. за 1 кв. метр. Сегодня по новому законодательству специализированная организация 3 раза в год должна проводить проверку вентиляционных каналов в квартирах. И собственникам за эту работу также необходимо платить.

— Не возникает ли проблем с оплатой за общедомовые нужды (ОДН)?

— Согласно договору эти расходы оплачивают жильцы многоквартирных домов. Они составляют разницу между показаниями общедомовых приборов учета и суммой индивидуальных. В зависимости от потребления ресурсов сумма платежа за ОДН равна от 5 до 7 процентов от общего платежа. Мы стараемся исключить потери воды в подвалах и проводим для этого профилактическую работу. Люди у нас умудряются снизить потребление ресурсов нечестными способами. Устанавливают, к примеру, магниты на счетчиках. Вследствие чего возникают курьезные ситуации, когда у семьи из 5 человек расход воды составляет всего 2-3 кубометра в месяц. Планируем также закупить антивандальные пломбы в Ростове-на-Дону и устанавливать их на счетчиках. В том случае, если произойдет вмешательство в работу прибора, на магнитной наклейке сразу потемнеет голограмма.

20 процентов жильцов у нас до сих пор не установили приборы учета. А платя по нормативу, они не заинтересованы в экономии ресурсов. Их даже не пугает то, что с этого года плата для этой категории граждан каждые полгода будет увеличиваться. Но и этот рост вряд ли покроет тот перерасход воды, который они допускают. Однажды мы провели эксперимент и дважды в течение суток замерили поступление воды в канализацию в одном из многоквартирных домов — после 17 часов и в 2 часа ночи. К нашему удивлению, это поступление во время массового потребления этого ресурса оказалось не намного больше, чем ночью. Иными словами, пока люди спали, вода спокойно выливалась в канализацию через неисправные краны и сливные бачки.

Владимир Киселев