Кадастровая стоимость объектов недвижимости является важнейшим показателем с точки зрения самых различных видов правоотношений с участием граждан, органов власти и организаций. Именно исходя из нее будут рассчитываться налог на имущество, арендная плата, сумма выкупа. Поэтому к значению стоимости того или иного недвижимого имущества необходимо отнестись внимательно. Сегодня у граждан и юридических лиц региона возникает много вопросов, касающихся этой темы. На них мы попросили ответить председателя регионального Комитета по имущественным отношениям Ирину Бочарникову.

— Ирина Павловна, что такое кадастровая стоимость объектов недвижимости, как ее можно определить?

— Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная методом массовой оценки, в результате проведения государственной кадастровой оценки. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные или местные органы власти. Они вправе проводить эту оценку не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Объекты недвижимости, по которым проводится кадастровая оценка, — это земельные участки, здания, строения, сооружения.

— По каким объектам недвижимости расчет налогов в регионе осуществляется по их кадастровой стоимости?

— На сегодня доходная часть бюджета формируется по земельным участкам — земельный налог или арендная плата рассчитываются от кадастровой стоимости участка. А вот налог на имущество начисляется не от кадастровой, а от инвентаризационной стоимости. Однако постепенно, в соответствии с законодательством, мы будем переходить на расчет этого налога исходя из кадастровой стоимости на имущество. Кстати, кадастровая стоимость объектов недвижимости в республике определена, но ввиду того, что ее пока не ввели в действие, она не используется для расчетов. Но до 2020 года регион полностью перейдет на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

— Если говорить о ближайшей перспективе, то срок оценки каких объектов недвижимости наступает в текущем году?

— В текущем году в регионе будет проведена оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая вступит в силу с 1 января 2017 года. Результаты данной оценки необходимы для целей налогообложения, расчета арендной платы, выкупа.

Нами будут проведены мероприятия по оценке более 260 тыс. объектов капитального строительства, в том числе зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства. В ближайшее время в Закон Республики Адыгея «О налоге на имущество организаций» будут внесены изменения в части определения особенности налоговой базы от кадастровой стоимости, т.е. будет определена площадь объектов, которая будет подлежать налогообложению.

В целях обеспечения перехода на определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в регионе будет утвержден перечень объектов капитального строительства (административные и торговые центры) с общей площадью от 600 кв. м. После чего данный перечень будет направлен в налоговую и Росреестр с целью начисления налога на имущество организаций.

— А какова ситуация с земельными участками?

— Срок действия оценки земель населенных пунктов у нас истекает в 2018 году, а земель сельскохозяйственного назначения — в 2017 году. Но мы решили провести досрочно на год переоценку 172 тысяч земельных участков населенных пунктов. Дело в том, что согласно законодательству те новые, вновь образованные участки, которые были созданы за предыдущие 5 лет, не были оценены. И на них распространялась нормативная цена — средний удельный показатель за 1 кв. метр по виду разрешенного использования. Если он отсутствовал в данном кадастровом квартале, то применялся средний удельный показатель по населенному пункту. Если и его не было, то использовался подобный показатель по региону. В дальнейшем эти положения в законодательстве отменили, и в результате те земельные участки, которые были образованы в 2015 году, не были оценены. В итоге их собственники сегодня не могут ни налоги заплатить, ни договора заключить. Но так как этих участков довольно много, то образовались и довольно внушительные суммы выпадающих доходов бюджета. Поэтому мы решили в текущем году досрочно провести оценку этих земель.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в текущем году будут проведены мероприятия по переоценке кадастровой стоимости 61 тыс. участков. Срок действия кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения вступает в силу с 1 января 2017 года.

— Почему вопрос с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости актуален для граждан?

— В связи с тем, что кадастровая стоимость у нас определяется в массовом порядке, погрешностей в этом процессе избежать не удается. К примеру, бывают случаи использования оценщиками не совсем актуальных сведений кадастровой палаты. После того как оценка объектов недвижимости проведена, производится ее экспертиза саморегулирующей организацией оценщиков, а в дальнейшем она поступает в Комитет. В свою очередь мы направляем ее в муниципалитеты для ознакомления. Но из-за большого объема работ уже после утверждения оценки возникают случаи несогласия граждан и юридических лиц с оценкой стоимости земли или объектов. Для того чтобы не возникало подобных разногласий, граждане должны сами принимать участие в работе в период оценки их объектов недвижимости. Потому что важно, как оценят дом или офис, земельный участок.

— Каким образом они смогут повлиять на ситуацию?

— По итогу выполненных работ по оценке объектов недвижимости до момента утверждения проект отчета об определении кадастровой стоимости, составленный в форме электронного документа, исполнитель работ направляет в государственный фонд данных в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, или Росреестр. Это обеспечит возможность ознакомления и представления замечаний в течение двадцати рабочих дней.

Информацию о включении в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ размещает на официальном сайте Комитета www.komimra.org.ru с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, любой гражданин сможет ознакомиться с этими данными предварительно до момента утверждения и в случае несогласия предоставить мотивированное замечание.

— Что конкретно необходимо указать в замечаниях к проекту отчета об определении кадастровой стоимости?

— Помимо изложения сути замечаний, в обязательном порядке этот документ должен содержать фамилию, имя и отчество для физического лица, полное наименование — для юридического, номер контактного телефона, адрес электронной почты лица, представившего замечания. Кроме того, необходимо указать номера страниц проекта отчета об определении кадастровой стоимости и (при наличии) приложения, к которым есть замечания. Помимо этого, надо дать указание на кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости в случае, если в отношении определения кадастровой стоимости такого объекта имеется замечание. После того как эти замечания будут направлены исполнителю работ, он с ними ознакомится. В дальнейшем мы сможем организовать встречу подрядчика с гражданами, не согласными с результатами кадастровой оценки. Все это позволит снизить количество вопросов по оспариванию этих результатов.

— Почему участие граждан и юридических лиц в этом процессе является важным?

— Необходимо понимать, что кадастровая стоимость объектов недвижимости — это налогооблагаемая, доходная часть бюджета региона и муниципальных образований. Когда мы ее утверждаем и планируем свои доходы и расходы на следующий год, мы ведем расчеты от этой кадастровой стоимости. Но те граждане или юридические лица, которые не согласны с результатами оценки своей недвижимости и в дальнейшем оспаривают эти результаты через суд или комиссию, в итоге снижают налогооблагаемую часть бюджета. Соответственно, это влияет на размеры как доходной, так и расходной части, так как по решению суда кадастровая стоимость изменяется — пересчитывается с даты утверждения. В результате достаточно сложно планировать и расходы, поскольку они привязаны к доходам, которые рассчитаны и спланированы на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Владимир Киселев.

Фото Дмитрия Дмитриева.