Мы попросили начальника Жилищной инспекции региона Саиду Жачемук прокомментировать предложение нашего читателя.

Сегодня государство регулирует тарифы на газ, электроэнергию, тепло, горячую и холодную воду, водоотведение. Эти цены устанавливаются на федеральном и региональном уровнях, федеральный центр и субъекты РФ по законодательству ограничивают их рост предельным уровнем. Так как поставщики этих ресурсов чаще всего являются монополистами, антимонопольная служба занимается рассмотрением нарушений в этой сфере.

Что касается управляющих компаний, то они не являются монополистами на рынке. Это рыночная сфера, и там есть конкуренция. И если раньше на этом рынке в Майкопе работало лишь 6 управляющих компаний, то сегодня их количество увеличилось до 11. И нынче дома нередко переходят в управление от одной компании к другой, хотя раньше этого не происходило. Одним словом, государство решило, что эта сфера будет функционировать по рыночным законам. А значит, жестких цен в ней применить невозможно.

Правительство РФ установило минимальный перечень работ и услуг по содержанию, необходимый для надлежащего функционирования многоквартирного дома. Но при этом внесло уточнение о том, что надо выбрать тот перечень работ, который требуется провести для конкретного дома. Дело в том, что многоэтажки у нас разные, они отличаются по конструктивным особенностям, кроме того, состояние и срок эксплуатации порой у них существенно отличаются. И работники управляющей компании как специалисты должны обеспечить выполнение такого набора работ, которые нужны каждому дому отдельно.

Действительно, ценообразование на выполнение этих работ одинаковое, в него входит стоимость материалов, заработная плата и т.д. Существует закон об этом ценообразовании, с которым не поспоришь. Но то, какие цены будут установлены, зависит прежде всего от управляющей компании. Если сравнить цены даже на одинаковые виды работ, то они будут отличаться. Одни управляющие организации в рамках этих работ будут выполнять одни их виды, вторые — другие. Иными словами, наполняемость этих работ будет различной.

Управляющие организации нельзя сравнивать даже по управленческим расходам, которые нередко возмущают собственников. Потому что одни УК в рамках своих работ по управлению выполняют один объем, другие — более значительный. А третьи — перекладывают часть работ на старшего дома, за что ему начисляется заработная плата отдельной строкой. Вот такие существуют нюансы, а потому делать какие-то определенные выводы по поводу всех управляющих организаций невозможно — у каждой своя специфика работы.

Утверждать, что сегодня все управляющие компании работают без нареканий, нельзя — каждая из них допускает какие-то нарушения. Они выявляются в ходе проверок. На кого-то жильцы жалуются больше, на кого-то меньше. Но поскольку у них разный жилой фонд и количество многоквартирных домов, то число жалоб — это не показатель работы компаний. Более справедливо «привязать» эти жалобы к площади жилья.

Сегодня согласно Жилищному кодексу в многоквартирных домах ввели советы многоквартирных домов, назначены их председатели. И именно они, а не жители всего дома, которых порой трудно собрать даже на общее собрание, должны обсуждать с управляющими компаниями вопросы, касающиеся перечня работ по содержанию и цены на эти работы. Члены совета должны знать о предложениях других управляющих компаний относительно перечня работ и цен на них. Это даст возможность выбрать ту управляющую компанию, которая предлагает более полный объем работ и дешевле. Весь этот анализ должен быть проведен до общего собрания, на которое совет дома должен выйти уже с конкретным предложением жильцам. До собрания совету необходимо плотно поработать и с проектом договора с УК.

Так должно быть в идеале. К сожалению, собственники в МКД, особенно пожилые, достаточно консервативны. И чаще всего они предпочитают ходить с платой за коммунальные услуги и по другим вопросам в здание той управляющей компании, которая находится ближе. А ездить далеко, в другой конец города, не хотят. Вот и получается, что люди не пользуются тем большим выбором управляющих организаций, который есть в Майкопе. Основным критерием выбора является близость компании к месту жительства.

Нередко жильцы дома жалуются на то, что действующего председателя совета дома никто не выбирал, и он работает в интересах управляющей компании. Такие факты есть, более того, председатель совета дома и старший дома — чаще всего одно и то же лицо. Но, на мой взгляд, собственникам дома следует занять активную позицию и иметь свой совет и председателя, который должен защищать их интересы. Сегодня, кстати, уже предусмотрено законодательством право дома назначить оплату и совету, и его председателю. Раньше подобного вознаграждения за их труд не предусматривалось.

В этом есть свой резон. Одно дело, когда председатель совета представляет интересы собственного дома, получая от его жильцов плату. И другое дело, когда управляющая компания «нагружает» их своей работой — разноской квитанций, снятием показаний счетчиков и т.д. Поэтому, когда в перечне выставляют оплату старшему дома или председателю совета, необходимо все-таки разобраться, за что он будет получать эти деньги. Но разделить их работу очень сложно. Председатель совета дома может разносить квитанции и получать за это оплату по договору. Но записывать показания приборов учета — в интересах председателя совета, который представляет интересы всех собственников. И он должен знать, кто предоставляет недостоверные данные или у кого вышел счетчик из строя.

Но когда председатель совета дома как представитель жильцов подписывает акты выполненных работ, он должен защищать права этих жильцов, отслеживая тот объем работ, который выполнен, и его качество. Здесь он уже не должен идти на поводу у управляющей компании, а если этого не происходит, то собственники должны выбрать другого председателя. Не должно быть и того, что если председатель работает по договору с УК, то он всегда будет на ее стороне. Просто других юридических возможностей заплатить председателю совета нет. Но люди перечисляют определенный размер платы управляющей компании, а она из этих денег часть средств по трудовому договору выделяет ему.

Единственный выход из сложной ситуации — хороший совет дома, ответственный председатель. И они способны вести конструктивный диалог с собственниками и с управляющей компанией, находить пути решения трудных вопросов. Тогда и проблем в доме будет меньше.

Владимир Киселев