Спецсчета, на которых собственники собирают деньги для проведения капремонта своего дома, могут получить статус депозитных. Кроме того, на днях внесен в Госдуму законопроект, предлагающий освободить от налога на прибыль набежавшие на таких счетах проценты. Все это должно помочь защитить деньги собственников от инфляции, чтобы делать «заначку» на капремонт было реально и выгодно. Тем не менее на практике использовать данное им законом право собственникам помещений очень сложно.

Напомним, что закон установил две возможности накопить необходимые средства: счет регионального оператора (создается властями каждого региона) и «личный» спецсчет, который могут открыть в банке собственники одного дома. В первом случае возникает «общий котел»: средствами распоряжается, перераспределяет их и проводит ремонт в установленные региональной программой сроки в разных домах «дядя» — региональный оператор. Во втором — прав у собственников намного больше и прозрачность этой модели лучше, но и проблем при открытии спецсчета возникает «выше крыши».

Месяц назад свое веское слово по поводу введенного законом обязательного платежа на капремонт сказал Конституционный суд. Он подтвердил, что взимание взносов — это нормально, платить надо. При этом уверенности в том, что предложенные законодателями способы накопления будут работать, ни у специалистов, ни тем более у населения нет. Региональные операторы только появились, а в прессе уже масса сообщений о злоупотреблениях, нецелевом использовании денег, внесенных жителями.

— Правовое регулирование по двум моделям формирования фонда для капремонта многоквартирного дома у нас очень неравноценно, — пояснил ведущий юрисконсульт Института экономики Дмитрий Гордеев. — Спецсчету в законе посвящена целая глава. Но модель ориентирована скорее не на аккумулирование большой суммы, достаточной для проведения полного цикла работ по дому, а на то, чтобы скопить некую минимально необходимую сумму и периодически ее расходовать с последующим пополнением, оперативно выполняя выборочные ремонты.

В принципе, и эта возможность, если пользоваться ею рачительно, помогает собственникам поддерживать дом в нормальном состоянии. Не секрет, что многие жилкооперативы и ТСЖ, члены которых регулярно «скидываются» на поддержание дома в порядке, до капремонта свое жилище зачастую и не доводят.

Тем не менее полностью от проведения серьезных, дорогостоящих работ не уйти. В других странах они выполняются не за счет 100-процентного накопления, а за счет кредитов. У нас о такой возможности говорят много лет, но выстроить правовое регулирование так, чтобы банки были заинтересованы сотрудничать с ТСЖ и УК, нам пока не удается.

— Фактически в России отсутствует практика получения кредитов на капремонт, — констатирует Дмитрий Гордеев. — Причин несколько. Это и небольшой уставный капитал — у УК он может быть только 10 тысяч рублей, и отсутствие у управляющих компаний и ТСЖ имущества, которое могло бы использоваться в качестве залога.

В странах Балтии, где так же, как и у нас, есть понятия индивидуальной собственности на квартиру и общего домового имущества, проблему решили, создав государственные структуры, предоставляющие поручительство при получении кредита в банке. В Эстонии, например, этим занимается государственное гарантийное агентство: его первоначальный капитал сформирован за счет государства, а поручительства объединениям собственников оно дает за небольшую плату.

— Разумеется, кредиты получают не все. Агентство проверяет платежную дисциплину квартирных товариществ: насколько хорошо они работают, существует ли внутренний контроль и т.д., — поясняет Гордеев. — Но в итоге такой механизм снижает для банков риск невозвращения кредита, и они назначают небольшой процент.

В результате модель работает успешно: собственникам достаточно накопить 10—20% от предполагаемой сметы на ремонт, остальную сумму добавляет банк. К тому же предусмотрены и бюджетные гранты со стороны государства. Люди, получив кредит, выполняют работы, получают отремонтированный дом и спокойно возвращают кредит в течение 10—20 лет. А если, например, за счет проведенного утепления повышается энергоэффективность дома, то расходы собственников на отопление становятся меньше, и, соответственно, часть кредита гасится за счет такой экономии.