Жилищно-коммунальное хозяйство — одна из самых проблемных отраслей в стране. Собственники жилых помещений недовольны размером платежей, ежегодным ростом тарифов, низким качеством услуг. Как правило, стрелы критики они направляют в адрес управляющих компаний и товариществ собственников жилья, которых все чаще именуют недобросовестными коммунальщиками. Как заслужить доверие жильцов, проводить работу с ними так, чтобы у них не оставалось вопросов ни по оплате, ни по расходованию средств? Об опыте работы с собственниками квартир мы беседуем с директором УК «Восход Сити» Азаматом ТУОВЫМ.

— Азамат Байзетович, за 2,5 года количество многоквартирных домов под управлением вашей организации увеличилось с 10 до более чем 90. Причем эти дома находятся в различных районах города. Между тем взаимодействие управляющих компаний с собственниками — процесс довольно сложный. При утверждении тарифа на содержание дома люди, как правило, неохотно собираются на общие собрания, часто сетуют на высокие запросы коммунальщиков. А как вы работаете с собственниками по этому вопросу?

— Прежде чем принять дом на обслуживание, наши специалисты проводят его обследование от подвала до крыши. Далее они составляют смету и предоставляют ее совету дома. Члены совета определяют, в какой очередности производить те или иные работы по содержанию дома, и выбирают тариф на текущий год.

На величину тарифа помимо этих видов работ влияют и обязательные работы — уборка территории, вывоз бытовых отходов, дезинфекция баков. Тарифы на них устанавливают организации, оказывающие эти услуги. Кроме того, в тарифе на содержание дома учитываются и наши управленческие затраты. При заключении договора мы направляем каждому жильцу перечень работ и их стоимость. Также предлагаем и тот тариф, который необходимо установить, чтобы выполнить все эти работы.

— Какие факторы влияют на размер тарифа?

— Для каждого многоквартирного дома тариф устанавливает общее собрание — для одного он может составлять 11 руб. за кв. метр, для другого — 15 руб. Все зависит от технического состояния дома. И если, к примеру, в многоэтажке недавно прошел капитальный ремонт и там заменены водопроводные сети, то и тариф будет ниже. Мы приступаем к управлению домом в том случае, если достигнута договоренность с собственниками по поводу экономически обоснованного тарифа на содержание. Но если они считают, к примеру, что управленческие расходы у нас высокие, то могут перейти под управление другой компании — их в Майкопе на этом рынке много. Но пока отказов от наших услуг не было.

— Как правило, управляющие компании имеют в своем штате электриков, сантехников, которые выполняют работы по дому. А как вы работаете с заявками жильцов?

— Этих специалистов у нас нет — они нам не нужны. После получения заявок от жильцов, к примеру на замену кранов, мы составляем смету и согласовываем ее со старшим дома. В дальнейшем выходим на связь с теми подрядными организациями, которые готовы выполнить эту работу.

Например, в многоэтажном доме по ул. Краснооктябрьской, 32, который в текущем году перешел под наше управление, возникли проблемы с канализацией. В результате ее засорения приходится каждые 2-3 дня вызывать аварийную службу, которая производит очистку канализационной трубы. Но чтобы кардинально решить проблему, необходимо полностью заменить излом трубы на выходе длиной 6 метров. У нас есть договорные отношения с подрядной организацией, которая занимается этой работой. Когда установится теплая погода, она к ней приступит.

— Если жильцы захотят выполнить те работы, которые не предусмотрены договором на содержание, к примеру, заменить деревянные окна на пластиковые…

— Они это могут сделать за счет целевого сбора или перенаправить необходимые средства с какой-то статьи. При этом старший дома имеет возможность подать заявки в 5–6 фирм, которые занимаются установкой окон. Исходя из стоимости этих работ по смете, которую от них получат, жильцы смогут выбрать наиболее выгодный вариант и оформить протоколом общего собрания.

При этом договор на выполнение этой работы подрядная организация заключает с нашей управляющей компанией, выступающей в качестве финансового агента и юридического гаранта жильцов, — фирма выполняет гарантийные обязательства перед собственниками в нашем лице. В случае низкого качества выполнения работ мы потребуем с подрядчиков устранения недостатков. Жильцу не надо будет самостоятельно «ловить» нерадивых специалистов фирмы по поводу устранения дефекта.

— Как правило, у собственников жилых помещений не возникает вопросов по поводу деятельности управляющей компании тогда, когда они точно знают, куда идут их средства. Как вы отчитываетесь за эти расходы перед жильцами?

— Для каждого многоквартирного дома у нас есть своя папка, с содержанием которой может ознакомиться каждый собственник. В ней, в частности, отражено, сколько средств ежемесячно собрано на доме за ту или иную услугу — теплоснабжение, водоснабжение, содержание дома и т.д. — и куда они ушли. Все работы, выполненные по дому, принимаются по акту комиссией с участием представителя совета и старшей дома.

Если в доме выполняются незапланированные работы (к примеру, ремонт канализации) и на них потрачено больше средств, чем предусмотрено по договору, то об этом мы информируем совет дома. Подобным образом поступаем и в том случае, если на счете остались средства.

В этом случае члены совета решают, направить эти средства на другой вид работ или оставить их на счету, но за счет этого снизить тариф. Как правило, люди выбирают первый вариант. Наш основной принцип работы с собственниками — открытость и прозрачность, только так можно заслужить их доверие. В этом случае они не будут стремиться уйти из-под опеки управляющей компании.

— Каков долг собственников перед управляющей компанией и как вы работаете с неплательщиками?

— Собираемость средств за содержание и коммунальные услуги у наших многоквартирных домов при долге 12 млн. руб. составляет 96 процентов. Около 8 млн. руб. мы задолжали ресурсоснабжающим предприятиям. Тем жильцам, кто не оплачивает эти услуги в течение двух месяцев, мы направляем уведомления. Если никакой реакции нет — взыскиваем долг через суд. В этом году к 12 неплательщикам применяли и другие методы воздействия — отключали от электроэнергии. Все эти меры приносят эффект — долги погашаются.

— Какие мероприятия по энергосбережению проводятся вашей управляющей компанией?

— В подъездах многоквартирных домов мы устанавливаем датчики движения, что помогает экономить электроэнергию. С этой же целью обычные лампочки меняем на светодиодные, на входе в подъезды устанавливаем лампочки меньшей мощности. Помимо этого, ежегодно в 8–10 многоквартирных домах меняем деревянные окна на пластиковые. Приносит экономию тепла и надежная изоляция трубопроводов в подвале жилых зданий.

— Сегодня у многих жителей многоквартирных домов вызывает беспокойство плата за общедомовые нужды. Есть ли у вас эта проблема?

— Проблемы с платой за общедомовые нужды возникают и у наших многоквартирных домов. В частности, это происходит из-за того, что некоторые жильцы некорректно снимают показания со своих индивидуальных счетчиков, занижая их. Мы имеем право контролировать эти показания всего один раз в полгода. В том случае, если, к примеру, зафиксированы не предъявленные к оплате объемы потребления горячей воды, то требуем от жильца их оплатить. Остальным собственникам в зависимости от площади жилья делаем перерасчет за вычетом этих объемов.

Такой же перерасчет мы производим собственникам и в том случае, если при поверке в ЦСМ специалисты фиксируют погрешность в показаниях счетчика. В некоторых случаях жильцы используют различные приспособления для того, чтобы уменьшить показания. По решению общего собрания жильцов мы имеем право установить в квартирах антимагнитные пломбы.

— Какую работу по подготовке к зиме вы проводите на многоквартирных домах?

— Уже через месяц после окончания отопительного сезона мы начинаем подготовку к следующему. По договору с Майкопскими тепловыми сетями бригада предприятия производит промывку и опрессовку системы отопления. В течение зимы по заявкам старших домов и в их присутствии производится дефектовка кранов в случае их протечки. В дальнейшем производится их замена. Помимо этого, в подготовительный период осуществляются прочистка системы водоотведения и вентиляционных каналов, а также другие работы.

Владимир Киселев.

Фото Аллы Салиенко.