Покупка квартиры в строящемся доме — идея с финансовой точки зрения заманчивая, ведь ее приобретение обойдется значительно дешевле покупки квартиры в уже построенном доме и тем более покупки жилья в ипотеку. Особенно велика может быть экономия, если речь идет о ранних стадиях строительства. Но и риски довольно высоки: достроят ли дом, будет ли он построен качественно и будут ли выполнены все условия договора?

Проблема обманутых дольщиков в нашей стране приобрела широкое звучание. Сейчас в судах рассматривается множество споров по искам граждан о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскании неустоек и морального вреда за нарушение их прав как потребителей. Вот потому так важно выбрать надежного и добросовестного застройщика.

Доверяй, но проверяй

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом имеет смысл прибегнуть к услугам специалиста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски. К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся: устав юридического лица, свидетельство о постановке на учет, протокол о назначении руководителя организации, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе: разрешение на строительство; проектная документация, касающаяся дома; документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (договор аренды либо свидетельство о государственной регистрации права собственности); заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Ну и, конечно, ключевой момент — это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

Заключайте договор с застройщиками, которые давно ведут свою деятельность и имеют хорошую репутацию. Неплохо изучить статистику: сколько домов построено фирмой, сколько проектов в работе сейчас. Наличие рекламы не является показателем качества работы, а вот многолетний опыт — вполне. Узнавать информацию о застройщике можно из разных источников: СМИ, интернет, отзывы знакомых. Лучше всего будет узнать мнение людей, проживающих в домах, построенных данной компанией. Для этой цели можно посетить форумы и сайты в интернете, посвященные долевому строительству. Но следует помнить о том, что в наши дни очень развиты пиар-технологии, которые состоят в том, что хорошие отзывы пишут не клиенты, а люди, нанятые застройщиком за вознаграждение. Так что реальной информации о компании лишь на основе отзывов в интернете можно не получить. 

Обязательно узнайте, есть ли у компании судебные споры с дольщиками. Сделать это просто: нужно зайти на сайт суда, куда по подсудности относятся такие споры, и ввести там название организации. Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика (если только потребитель не подал иск по своему месту жительства).

Проверка на местности

Большие скидки и низкие цены не должны внушать доверия. Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать — по этой причине добросовестные застройщики устраивают для своих потенциальных дольщиков экскурсии по тем домам, что уже сданы в эксплуатацию, и тем, что строятся. На подобный осмотр можно отправиться и самостоятельно: достаточно поехать к построенному дому и пообщаться с его жильцами. У них можно узнать, своевременно ли сдавался объект и каково состояние переданных им квартир. А отправившись на стройплощадку, можно побеседовать с рабочими и выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату. Также можно посмотреть, какое оборудование на стройке, есть ли там техника, как быстро идет строительство.

Лучше всего заключить договор с компанией, у которой основной офис в населенном пункте, где идет строительство дома. Если же главный офис находится в другом городе, то при возникновении трудностей решить их будет проблематично. Идеально, если офис продаж строительной компании находится прямо на стройплощадке.

Большим плюсом застройщика выступает наличие у него своего производства, строительной техники и оборудования, транспортных средств. Это доказывает достаточное финансирование строительной компании, сможет предотвратить нарушения сроков сдачи объекта по причине несвоевременной доставки стройматериалов другими фирмами.

Договорные отношения

Договор с застройщиком следует заключать в письменной форме, он регистрируется в Росреестре. Договор обязательно должен содержать следующие условия: указание на предмет долевого строительства; то что дольщик получит по завершении строительства: условный номер квартиры, количество комнат, площадь, этаж, точный адрес; стоимость недвижимого имущества; сроки и порядок оплаты по договору; сроки передачи имущества дольщику; гарантийные сроки на квартиру.

Лучше, чтобы в договоре имелся пункт, указывающий, что объект не продан и на него не имеется прав у третьих лиц. Не следует заключать договор, когда у застройщика нет разрешения на строительство, договора аренды или свидетельства о праве собственности на землю или когда участок, на котором строится объект, не отнесен к числу земель, на которых разрешено возведение многоквартирного дома (например, относится к категории земель «под индивидуальное жилищное строительство»). Вряд ли стоит доверять застройщику, который уже не раз продлевал сроки сдачи объекта. Или когда происходила смена застройщика. Стоит задуматься, если цена недвижимости значительно ниже стоимости аналогичных объектов — не возникнет ли ситуация, когда застройщик, собрав деньги, решит обанкротиться…

О недобросовестности застройщика свидетельствует нежелание предоставлять полные и верные сведения о возводимом объекте. Тем более нельзя заключать договор, если фирма предлагает подписать предварительный договор, договор займа или другие типы договоров, а не договор участия в долевом строительстве. В вопросах, относящихся к недвижимости, все должно быть понятно и конкретно, и потому добросовестный застройщик попытается продемонстрировать клиенту все имеющиеся документы и предоставить максимум сведений, а вот мошенник будет уходить от ответов и скрывать документы, не соответствующие закону или отсутствующие.

Немаловажным моментом является и наличие страхования ответственности компании на случай невыполнения ею принятых на себя обязательств перед клиентами. Поэтому важно ознакомиться с информацией не только о застройщике, но и о страховой компании, изучив, насколько она благонадежна и как исполняет свои обязательства.

Важно обратить внимание и на то, за счет каких средств финансируется строительство. Существует три варианта: за счет средств строительной фирмы, с помощью кредитных средств, с использованием средств дольщиков. Последний вариант является наиболее рискованным для дольщиков. А вот строительство за счет активов застройщика свидетельствует о его надежности. Строительство же, полностью финансируемое за счет заемных средств, может привести к банкротству застройщика, если он не сможет рассчитаться с долгами по кредитам.

Сергей Цветков

Акцент

Иногда лжезастройщики создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте, и вставить его в любой поисковик. Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Если выписка появилась, то компания, как минимум, существует.