Такой переход означает, что продаваться на рынке будут только готовые квартиры. Это сведет к минимуму риск появления обманутых дольщиков. Переход через банковское кредитное сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию максимально защитит людей, которые участвуют в долевом строительстве.

Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих планов. Но, по словам управляющего фирмой «Адыгпромстрой» Аслана Хутыза, для начала долевого строительства необходимо осуществить ряд обязательных процедур.

— Необходимо получить площадку для возведения многоквартирного жилого дома, разработать проектно-сметную документацию, получить разрешение на строительство, заключить и зарегистрировать в Минюсте договор с каждым дольщиком. На это требуются средства — собственные или кредитные. Так что кредитами мы активно пользуемся. Правда, это относительно небольшие суммы, и они составляют у нас 15–20% от общей суммы, потраченной на возведение жилья. Строительство жилых зданий мы ведем в основном за счет средств дольщиков, — комментирует Аслан Хутыз.

Если проектное финансирование будет реализовано, то схема по сути не изменится, поскольку финансирует стройку банк. Однако поменяется период пользования банковскими деньгами. Кредитная организация будет давать их на более длительный срок. Для получения средств от покупателей компания должна будет сначала построить объект. Речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуются квартиры на вторичном рынке.

Однако в связи с этим есть риск, что применение новой схемы приведет к удорожанию себестоимости квадратного метра, так как проектное финансирование выделяется под довольно высокий процент, что с учетом длительности реализации проектов приведет к переплате по кредиту примерно в 30–40%. Разумеется, эта сумма будет отражаться на стоимости квадратного метра жилья.

— В нашей стране кредит строительным организациям выдается под 18–20%. Чтобы его обслуживать, необходимо работать с рентабельностью 25%. А это нелегко. Использование прямых средств дольщиков выгоднее. Долевое строительство — это, по сути, единственная возможность возводить жилье, — комментирует управляющий фирмой «Адыгпромстрой».

По его словам, использование банковского кредитования выгодно в регионах, где высока стоимость 1 кв. метра готового жилья. В частности, в Москве и Московской области она доходит до 150–200 тыс. рублей. Для сравнения: в Адыгее она составляет 35–38 тыс. руб.

Иными словами, чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть не только долгосрочным, но и дешевым. Однако инвестиций пока не хватает. По мнению экспертов, на текущем этапе переход к проектному финансированию не следует воспринимать как перспективу ближайшего будущего или как панацею от всех бед.

Нужны конкретные условия для развития данной схемы финансового строительства.

— Проблема с использованием схемы долевого строительства связана с появлением обманутых дольщиков. Однако доля нерадивых строителей незначительна — из тысячи примерно 10–20, — считает Аслан Хутыз.

Между тем проблема обманутых дольщиков в стране стоит довольно остро. Сегодня регионы предоставили Минстрою дорожные карты по решению проблем почти 40 тыс. обманутых граждан. Планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах РФ и возложить полномочия по нему на органы государственного строительного надзора субъектов РФ. Это позволит обеспечить одновременный контроль за средствами, качеством строительства и целевым использованием средств дольщиков.

— В Адыгее на конец сентября текущего года 25 строительных организаций осуществляет строительство 76 многоквартирных жилых домов общей площадью 672 тыс. кв. метров, связанное с привлечением денежных средств граждан. На основании договоров о долевом строительстве зарегистрировано 1080 прав собственности на объекты недвижимого имущества, — сообщили «СА» в Минстрое региона.

Из них 4 многоэтажки были отнесены к числу проблемных. Все эти жилые здания находятся в Тахтамукайском районе. В реестре обманутых дольщиков — 59 человек, строительство проблемных объектов было остановлено.

Владимир Киселев.