Многие собственники проводят изменения своих квартир без соответствующей разрешительной документации. Делают они это, в частности, в период ремонта. Гражданами движет желание улучшить внешний облик своей квартиры, а также убежденность в том, что этого никто не заметит. К чему может привести изменение конфигурации жилых помещений и какие нормы регулируют правила проведения перепланировок, в интервью «СА» рассказала начальник Государственной жилищной инспекции региона Илона Кравцова.

— Илона Анатольевна, с какой целью чаще всего собственники проводят перепланировки своих жилых помещений?

— Чаще всего собственники перестраивают помещения сразу после приобретения жилья на вторичном рынке. Они стремятся сделать квартиру идеальной. К примеру, некоторые жильцы объединяют гостиную с кухней, объединяют или разъединяют санузлы, а иногда и вовсе делают из одной комнаты две. Задумывая подобную перепланировку, естественно, каждый собственник думает, что делает это только на пользу — для более рационального, удобного и комфортного проживания. Однако, как показывает опыт, это не всегда так.

— Какие проблемы могут возникнуть у жителей многоэтажки при проведении перепланировки без разрешения?

Если изменения в квартире нельзя узаконить, собственник должен вернуть ее в прежнее состояние

— За такие незаконные действия чаще всего грозит ответственность в виде штрафа. Кроме того, у собственника возникает необходимость заказать техническое заключение и пройти процедуру узаконивания в судебном порядке. Наконец, если изменения в квартире нельзя узаконить, собственник должен вернуть ее в прежнее состояие.

— Иногда из-за перепланировки квартиры возникает угроза для жизни собственника и его соседей. С чем она связана?

— В некоторых случаях возникает риск разрушения самого помещения и опасность для жизни и здоровья его жильцов. К примеру, работы, связанные с уменьшением вентиляционных каналов, приводят к снижению притока воздуха и повышению влажности в квартире. Работы по переносу газовой плиты без согласования создают опасность утечки газа. А снос части несущей стены может привести к обрушению всего дома.

— Некоторые собственники лишь постфактум узнают о том, что им необходимо разрешение на перепланировку. Например, после того как совершают покупку жилья. Как им быть?

— Человеку, который покупает недвижимость на вторичном рынке, необходимо обязательно запрашивать актуальную копию технического паспорта объекта. Это поможет избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой. Нужно помнить, что после реализации договора купли-продажи продавец жилого помещения вряд ли согласится нести расходы, связанные с узакониванием перепланировки. Поэтому следует тщательно обследовать квартиру перед приобретением.

— Нередко важные моменты перепланировки приходится уточнять в судебном порядке. В каких случаях это происходит?

— В одном из дел, которое рассматривала судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России, жительница одного из крупных городов РФ просила признать незаконным отказ местных властей узаконить перепланировку, сделанную самовольно. Дело в том, что, несмотря на то, что на руках у женщины было несколько экспертиз, доказывающих, что выполненная перепланировка квартиры соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам и не угрожает жизни и здоровью жильцов, работники уполномоченного органа (органа местного самоуправления) не согласились ее узаконить.

— Каковы были аргументы уполномоченного органа?

— В ходе ремонта квартиры собственником были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванная, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. По мнению уполномоченного органа местного самоуправления, туалет с ванной в квартире женщины «заехали» туда, куда не положено. Между тем первая и вторая судебные инстанции удовлетворили иск собственника и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии.

— Какое решение принял Верховный суд РФ?

— В своем определении Верховный суд отметил, что поскольку принадлежащая собственнику квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, то суду при разрешении спора следовало бы уточнить, над помещением какого назначения на третьем этаже находятся перепланированные кухня и санузел. Но поскольку нижестоящие судебные инстанции не стали вникать в этот вопрос, то их решения отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

— Нередко собственники пытаются узаконить свою увеличенную в размерах квартиру. Реагируют ли судебные инстанции на подобные действия?

— Да, в одном из судебных дел семья из 4 человек попыталась узаконить увеличенную с 28,4 кв. метров до 60,1 кв. метров квартиру. Причем в этом случае семья без проектной документации возвела своими силами две пристройки к занимаемой ею квартире. Аргумент — улучшение жилищно-бытовых условий.

— Не угрожали ли пристройки жизни и здоровью других жильцов? Что говорится в законе по поводу подобных случаев?

— В этом случае претензий по поводу безопасности не было. Все пристройки соответствовали требованиям. Законом предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Тем не менее орган местного самоуправления отказался легализовать квартиру в ее новом виде. И хотя первые две судебные инстанции семья выиграла, в Верховном суде она проиграла это дело.

Человеку, который покупает недвижимость на вторичном рынке, необходимо обязательно запрашивать актуальную копию технического паспорта объекта. Это поможет избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой. Нужно помнить, что после реализации договора купли-продажи продавец жилого помещения вряд ли согласится нести расходы, связанные с узакониванием перепланировки. Поэтому следует тщательно обследовать квартиру перед приобретением

— Каковы были аргументы Верховного суда России?

— Высокая инстанция, изучив материалы дела, отметила, что в этом случае изменились параметры не только жилого помещения семьи, но и самого многоквартирного дома. Дело в том, что за пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. Причем в одной пристройке разместилась жилая комната, а в другой — санузел и прихожая с дверью на улицу. В итоге получилось, что квартира «прихватила» кусочек земли. В этом случае возник вопрос: не являются ли новые квадратные метры жилья самовольными постройками?

— Какие строения согласно законодательству являются самовольными?

— Согласно Гражданскому кодексу самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предназначенном для этой цели в установленном порядке. Верховный суд напомнил, что лица, осуществившие самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности. Они не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент.

— В чем разница между этими тремя видами ремонта? И что такое перепланировка?

— Разницу между переустройством, перепланировкой и реконструкцией Верховный суд детально разъяснил еще в одном деле. В этом случае на первом этаже предприниматель устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на перевод квартиры в статус нежилого помещения. Но орган местного самоуправления отказал в согласовании. Хотя суды низшей инстанции поддержали предпринимателя.

Однако Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция.

Дело в том, что согласно Жилищному кодексу РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации. Она может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и так далее.

— А что собой представляют переустройство и реконструкция жилого помещения?

— Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического оборудования, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. Под понятие реконструкции подпадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

— Что необходимо сделать для того, чтобы перепланировку квартиры признали законной?

— При проведении перепланировки необходимо, прежде всего, соблюдать различные правила и получить все необходимые разрешения, иначе можно столкнуться с массой проблем, которые повлекут за собой денежные расходы и трату времени. И в конечном итоге сведут на нет все эти усилия. В связи с этим владельцам квартир настоятельно рекомендуем ознакомиться с положениями Жилищного кодекса РФ. В частности нормами главы №4, которые регулируют основы проведения перепланировки.