Как обезопасить себя от мошенников при покупке недвижимости? Почему подорожало жилье? Стоит ли сейчас вкладываться в покупку квартиры? Об этом и многом другом в интервью «СА» рассказывает известный в Адыгее эксперт руководитель одного из агентств недвижимости Рустем Псеунов.

— Рустем Схатбиевич, почему за последнее время так сильно подорожали квартиры? Это характерно для Адыгеи или соседние регионы тоже следуют подобному тренду?

— Адыгея не является исключением, динамика цен на недвижимость в нашем регионе соответствует общероссийской. В прошлом году воедино сошлись несколько факторов: низкая ипотечная ставка и доступность ипотеки широким слоям населения (семейная, сельская, на первичное жилье, дальневосточная ипотека), отложенный спрос, сформировавшийся за время пандемии, увеличение интереса к малоэтажному жилью, усиление миграционных процессов. Оживление спроса при сохраняющемся, а со временем и уменьшившемся уровне предложения согласно объективным экономическим законам ведет к росту цен.

Динамика цен на недвижимость Адыгее соответствует общероссийской. В прошлом году на цены повлияли низкая ипотечная ставка и доступность ипотеки широким слоям населения, отложенный спрос, сформировавшийся за время пандемии, увеличение интереса к малоэтажному жилью, усиление миграционных процессов

К концу 2021 года все эти факторы практически себя исчерпали, и в 2022-м нас ожидало планомерное снижение цен. Но последующие события внесли коррективы — в марте произошел всплеск интереса практически к любому виду недвижимости, покупку которой россияне традиционно рассматривают как способ сбережения накоплений. Полагаю, что такой подход оправдан, если рассматривать покупку жилья как вложение на долгосрочную перспективу. Со временем правильно подобранная недвижимость все равно вырастет в цене. Но в более близкой перспективе нас, скорее всего, ждет снижение спроса и, соответственно, снижение цен. Но каким в реальности будет это снижение, никто не знает.

Для понимания происходящего обратимся к истории. Если построить график усредненных цен на жилье по стране, он примет вид условной несимметричной синусоиды, где пиковые показатели приходятся на 1998, 2008, 2014 и 2021 годы. То есть, как учит жизнь, за пиками следуют периоды снижения цен.

Не будем списывать со счета и факторы, которые позволят со временем оживить рынок недвижимости. Прежде всего — субсидирование государством ипотеки для отдельных категорий граждан, а в случае с Адыгеей еще и строительство круглогодичного горноклиматического курорта «Лагонаки» с инвестированием в этот проект порядка 30 млрд. рублей. Это позволяет уверенно говорить о скором появлении в Майкопе новых застройщиков, увеличении числа новых жилых комплексов.

— Какие квартиры, дома пользуются спросом? Какие сложно продаются?

— Что касается рынка недвижимости Майкопа, то он не отличается особым многообразием. К сожалению, в столице все еще не так много новостроек, как хотелось бы. На сегодняшний день в рамках льготной ипотеки можно приобрести квартиру в двух строящихся жилых комплексах, где стоимость квадратного метра варьируется в пределах 82-95 тысяч рублей и 92-105 тысяч рублей.

До недавнего времени льготная ипотека позволяла майкопчанам приобрести в районе нового лицея №34 порядка трехсот квартир по цене 70-90 тысяч рублей за квадратный метр.

Что касается вторичного жилья, его стоимость варьируется в пределах 67-75 тысяч за квадратный метр. Многое здесь зависит от местонахождения и состояния объекта.

Традиционно наибольший спрос — на 1-2-комнатные квартиры. Увеличился спрос на новые одноэтажные дома площадью 100-150 кв. м. А сложнее всего продаются 2-3-этажные дома, построенные в 1990-2000-е годы: сказываются такие факторы, как удорожание коммунальных услуг и не всегда удачная планировка.

Кроме местных жителей, решающих планомерно свои жилищные вопросы, становится больше покупателей из других регионов. Это объяснимо климатом и географическим положением Адыгеи, ее социально-экономическим развитием.

— Каким образом риелтор может помочь в покупке или продаже жилья? Насколько значительно риелторские услуги повышают издержки покупателя и продавца?

— Относительно издержек сторон сделки. В вопросе заложено главное заблуждение, свойственное практически каждому человеку, заинтересованному в продаже или в покупке недвижимости, но не встречавшему на своем пути профессионального риелтора. Дело в том, что риелтор призван снижать издержки своего клиента, а не повышать.

Чтобы понять, о чем я говорю, необходимо разобрать суть услуги риелтора. К сожалению, не является редкостью ситуация, когда агенты по недвижимости не могут ответить на простой вопрос: «За что вы берете комиссию?» Они пытаются объяснить, что выполняют роль юристов (гарантируя правовую чистоту сделки), представителей IT-индустрии (внося данные собственников в какие-то несуществующие супербазы), рекламщиков (выставляя зачастую совершенно безобразные фото объектов в «Авито» и «Циан»), банковских менеджеров (беря дополнительную комиссию за заявку на одобрение ипотеки в банк). Между тем главная миссия риелтора в том, чтобы заключение сделки с его участием было выгоднее, чем без него. То есть продать максимально дорого, а купить максимально дешево. И это не так легко сделать, как может показаться человеку, не знакомому с тем, как в современных условиях работает рынок недвижимости.

Что может сделать профессиональный риелтор? Главная первоначальная задача —грамотно вывести объект на рынок. Успех продажи во многом зависит именно от этого этапа. Что он означает? Во-первых, это изучение готовности документов к сделке, а также готовности к сделке самого собственника — начиная от подбора им альтернативного жилья и заканчивая его готовностью к быстрому освобождению объекта при получении устраивающего предложения.

Во-вторых, это анализ схожих по характеристикам объектов, также выставленных на продажу. Профессионализм риелтора на этом этапе позволяет подойти к продаже с максимальной, но в то же время реалистичной стартовой ценой. Адекватная условиям рынка ценовая политика не даст продавцу выступить в роли невольного помощника для продажи не своего объекта, а объекта-конкурента. Именно это часто и происходит, когда продажей объекта занимается одновременно собственник и несколько агентств.

В-третьих, выход на рынок предполагает предпродажную подготовку объекта. Она необходима для привлечения внимания к объявлению о продаже и для проведения успешных показов объекта потенциальным покупателям.

Если все это сработает, собственник может получить выгоду в денежном выражении, которая перекроет размер риелторской комиссии. Это не считая сокращения времени продажи, сохранения нервов и, конечно же, безопасности проведения сделки.

— Тем не менее слово «риелтор» в нашем обществе часто ассоциируется с выражением «черный риелтор». Как не нарваться на мошенников?

— Стоит ли жителям Майкопа опасаться откровенных мошенников? Нет. «Черные риелторы» промышляют не разовыми акциями — мошенничество должно стоить того риска, на который они идут. Поэтому их преступная деятельность концентрируется в основном в городах с населением от миллиона человек. В небольших городах стоимость недвижимости не сулит большого куша. Кроме того, в том же Майкопе риелторы практически все на виду и местные правоохранительные органы не позволят долго и безнаказанно заниматься преступной деятельностью.

В Адыгее в свое время пресекались попытки незаконного использования средств материнского капитала, но со временем государство навело в этой сфере порядок. Кроме того, граждане осознали суть этой меры социальной поддержки и стали остерегаться нелегальных схем.

В любом случае всегда надо обращать внимание на видимые признаки благонадежности риелторского агентства. Профессиональный риелтор перед началом работы подпишет с клиентом агентский договор либо договор оказания услуг. В нем будет подробно расписан перечень обязанностей, которые берет на себя риелтор, сроки их исполнения и стоимость. В случае нарушения риелтором своих обязательств клиент может обратиться за защитой в суд. Мошенник, скорее всего, будет уклоняться от подписания договора. Это сразу должно насторожить собственника, которому по сути дела предлагают доверить продажу многомиллионной собственности без юридического закрепления отношений.

Добросовестный риелтор всегда владеет информацией об объекте, который у него в продаже, готов предоставить выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие обременений, правоустанавливающие документы, а также возможность общения с самим собственником. Риелтор знает, из чего складывается бюджет покупки (собственные средства, кредитные, соцвыплаты, маткапитал), и может подробно изложить схему сделки, сроки и порядок окончательного расчета. Добросовестный риелтор всегда подробно ответит на все ваши вопросы, подкрепляя свои слова документами.

— Как обеспечить юридическую чистоту сделки?

— В первую очередь изучается история объекта. Процесс продажи занимает иногда не один месяц, общение с продавцом может длиться и дольше. За это время можно понять мотивы собственника, решившего продать свой объект, что минимизирует возможность обмана.

Уже на стадии подписания агентского договора с клиентом риелтор запрашивает выписки из ЕГРН на объект на актуальную дату и правоустанавливающие документы. Из этих документов видно наличие или отсутствие обременений, использовался ли при покупке жилья материнский капитал, иные социальные выплаты. Внимание обращается на то, не будут ли в результате сделки нарушены права третьих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Сам собственник проверяется на предмет наличия в отношении него исполнительных производств, возбуждения про­цедуры банкротства. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, готовится пакет документов для предоставления в органы опеки. Ну и, конечно, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и платежам за капремонт продавец предоставляет в обязательном порядке. Это в общих чертах. Но каждая сделка индивидуальна. На каждый случай есть алгоритм проверки, в том числе с использованием официальных интернет-ресурсов, источников открытой информации.

— Получит ли гражданин компенсацию, если сделка будет признана недействительной и он потеряет жилье?

— Для признания сделки недействительной нужны веские основания. Например, недееспособность продавца. Как я уже говорил, риелтор не один месяц общается с собственником перед выходом на сделку, за такой длительный период недееспособность или наличие серьезного заболевания скрыть невозможно.

Также сделку можно оспорить «по безденежности», поэтому мы всегда присутствуем при расчетах (которые в идеале надо проводить до подписания договора купли-продажи жилья), сопровождаем стороны в банк и МФЦ для подачи заявления на регистрацию перехода права. Нюансов бывает много, от оспаривания сделки никто не застрахован. Как правило, основания для оспаривания рождаются из недобросовестности продавца либо покупателя. Но если в суде будет доказано, что риелтор умышленно способствовал заключению недействительной сделки, то возможно взыскание с него соответствующей компенсации.

При участии добросовестного риелтора возможностей совершить недействительную сделку в разы меньше. Для уважающего себя профессионала его имя всегда важнее, например, желания продавца избежать уплаты налога или необходимости выделения долей в праве несовершеннолетним детям. В таких случаях риелтор всегда объясняет риски оспаривания сделки и направляет продавцов и покупателей в сторону неукоснительного соблюдения закона.

— Помимо риелторов сделки с недвижимостью оформляет нотариус. Может, гражданину оправданно доверить риелтору поиск подходящего жилья, а за оформлением договора обратиться к нотариусу?

— Законодательно предусмотрено обязательное удостоверение нотариусом некоторых сделок с участием несовершеннолетних продавцов, отчуждение долей в праве собственности. Также по желанию сторон любая сделка с недвижимостью может быть удостоверена нотариусом.

Нотариус и риелтор в сделке скорее дополняют, нежели заменяют друг друга. Перед тем, как документы по сделке лягут на стол нотариусу, риелтор помогает продавцу и покупателю найти друг друга, проводит переговоры, согласовывает основные условия. В этом случае риелтор не оформляет, а выстраивает сделку. При этом в любом случае оформлять сделку, несомненно, должен профессиональный юрист.

Насчет преимуществ нотариальной сделки перед сделкой, совершенной в простой письменной форме, существуют различные мнения. Основания для оспаривания могут возникнуть и в том, и в другом случае. Да, ответственность нотариуса застрахована, что, безусловно, является преимуществом нотариальной сделки. Но, так или иначе, решение, прибегать к услугам нотариуса или нет (в том случае, если закон предоставляет право выбора), остается за продавцом и покупателем. Роль риелтора и в том, и в другом случае — грамотно выстроить схему сделки на выгодных для обеих сторон условиях, провести правовую экспертизу документов и максимально оградить клиента от бумажной волокиты.