Фото: архив Рустема Псеунова

Какова динамика цен на рынке недвижимости и чем она обусловлена — в авторской колонке эксперта, руководителя одного из риелторских агентств Адыгеи Рустема Псеунова.

Недвижимость и цены

На днях на улице меня остановил незнакомый парень и после короткого приветствия прямо спросил:

— Скажите, цены на недвижимость будут расти?

— Нет! — ответил я и понял: он в курсе того, что я имею отношение к этой сфере.

— Как? — изумился парень. — То, что я недавно купил за пять миллионов, разве не смогу в следующем году продать за восемь?

— В следующем году вы это и за 4 миллиона не продадите. Цены падают.

— Как??? — его изумление становилось все больше. — Ведь я вас читаю!

— Читайте внимательнее! — крикнул я ему напоследок. — Сегодня как раз снова об этом напишу.

Эта и многие другие истории, связанные с извечным вопросом «Что делать?» продавцам и покупателям недвижимости, сподвигли меня на написание этого материала.

Оговорюсь сразу: в ближайшие 2-3 года на рынке недвижимости я ожидаю повторение событий 2014-2017 годов, что означает значительную коррекцию цен вниз. Предполагаю, что падение в среднем достигнет 30 процентов. А прав я или нет, покажет время.

Причины

Так почему я так вижу?

Причиной этого, как и тогда, является очередная санкционная политика западных стран, последовавший за этим масштабный экономический кризис, а также нынешнее проведение специальной военной операции.

Несмотря на пока не самые худшие макроэкономические показатели (высокая цена на энергоносители, стабильный рубль и так далее), финансовое положение населения оставляет желать лучшего. Ощущение нестабильности, риск потери работы, объявленная частичная мобилизация, высокая продовольственная инфляция приводят к тому, что люди воздерживаются от дорогих приобретений в пользу экономии средств для покупки предметов первой необходимости.

А что же наши финансовые «артерии»?

Центробанк, планомерно снижавший ставку рефинансирования, позволял ипотеке до последнего времени быть более доступной. Однако, ужесточив требования при одобрении ипотечных кредитов, повлиял на существенное сокращение числа их реальной выдачи. Кроме того, в ответ на инициативу законодателя о списании ипотечного долга в случае гибели или получения значительного увечья в ходе участия в СВО банки стали рассматривать мужчин призывного возраста как высокорискованных заемщиков и соответственно отказывать в выдаче кредитов. Как говорится, «ничего личного, это просто бизнес».

Сокращение выданных ипотечных кредитов снизит количество сделок по вторичному жилью. Продавцы вторички — это основа покупателей первички. Соответственно при снижении количества сделок на первичном рынке все будут вынуждены снижать цены.

Кратковременные всплески покупательской способности в марте и в сентябре текущего года — это всего лишь наша старая российская забава — попытка сохранения банковских сбережений путем переложения их в «бетон».

Чудесная привычка! В этих случаях всегда вспоминаю продавцов, которые в 2017-м выставляли на продажу свои квартиры, купленные в ажиотаже на рубеже 2014-2015 годов в ЖК «Чкаловский» Майкопа. Куплены они были на пике цен, а продавались через пару лет с большим дисконтом. В рублевых ценах выиграли только те, кто приобретенное в 2014-2015-м продал в 2021-м.

К чему все эти рассказы?

К тому, что профессио­нальный риелтор своего клиента всегда спрашивает: «Какова цель продажи или покупки недвижимости?»

Я не стану расписывать какие-то общие цифры падения цен в среднем. Цель этой публикации не в том, чтобы предугадать точную цифру. Конкретному покупателю или продавцу условные 10, 20 или 30 процентов изменения средних цен не позволят узнать, как именно на нем отразится в ближайшее время тот или иной вектор движения рынка недвижимости.

Статистика цен нужна риелторам, чтобы в каждом конкретном случае можно было обосновать тому или иному клиенту имеющуюся динамику и прогноз позитивного или негативного сценария событий.

Динамика цен разнится от сегмента недвижимости, локации, состояния и иных факторов. В каждом конкретном случае необходима кропотливая работа, которая позволит выяснить реальность потребности продать или купить недвижимость, выбрать оптимальную цену вхождения в рынок, чтобы на падающем рынке суметь взять максимально высокую цену.

Прогноз

В связи с этим вот мой прогноз:

— цены на майкопские новостройки ЖК «Гагарина, 1» и «Сердце столицы» будут держаться до последнего! Последним станет открытие продаж ЖК «Победа». Общероссийский тренд — самый большой ценопад именно на первичку;

— цены на вторичку в рекламе еще держатся, но цены в реальных сделках уже просели на 5-10 процентов. То ли еще будет. Заработать на вторичке уже не получится. Главная цель при продаже — минимизировать потери;

— цены на коммерцию — отдельная тема для очень узкого числа ее держателей и потенциальных покупателей. Она не любит публичности, поэтому могу сказать лишь то, что цена каждого объекта рассматривается безотносительно к общероссийским трендам.

А еще вижу девальвацию рубля… Но это уже другая история. Оставим ее профессиональным финансистам.

Закончить свое краткое повествование хочу цитатой из любимого романа Михаила Афанасьевича Булгакова «Мастер и Маргарита».

— Ну что же, — задумчиво отозвался тот, — они — люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было… Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или из золота. Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…

Мира нам и благоденствия.