Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах реализуется уже не первый год. Однако многие моменты — от организации и проведения работ до расходования денежных средств на целевые нужды — до сих пор вызывают у собственников некоторые вопросы и опасения. Подробнее о деталях капремонта — в материале «СА».

Специальный счет

Согласно Жилищному кодексу капитальный ремонт проводят собственники помещений в многоквартирных домах или региональный оператор. Последний осуществляет работу только в том случае, если фонд капремонта формируется на счете регионального оператора (в так называемом общем котле). При формировании фонда на специальном счете проведение капитального ремонта — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как отметила руководитель Жилищной инспекции региона Илона Кравцова, собственники помещений в многоквартирном доме, избравшие в качестве способа формирования фонда капремонта аккумулирование денежных средств на специальном счете, самостоятельно организуют проведение капитального ремонта, принимая на себя все связанные с этим риски.

— Конечно, это не означает, что собственники должны сами менять трубы и кровлю — подобные работы целесо­образно поручать специалистам. Речь в данном случае идет о том, что именно собственники помещений отвечают за своевременность проведения капремонта и несут риски, связанные с качеством выполнения работ, — сообщила Илона Кравцова.

Главный доступный собственникам помещений способ воздействия на исполнителей работ — это возможность их не оплачивать в случае претензии по качеству, объемам, срокам до устранения выявленных нарушений

— При этом собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, имеют гораздо больше самостоятельности в принятии решений, чем те, кто формирует фонд на счете регионального оператора, — добавила Илона Кравцова.

По словам руководителя Жилинспекции региона, первые имеют право принять решение о проведении капремонта раньше срока, предусмотренного регио­нальной программой, а также выбрать лицо, которому поручат совершать действия по организации проведения капремонта.

Таким образом, для организации работ собственники могут сами принять на общем собрании все необходимые решения по выбору исполнителей, заказу проектной документации, организации контроля и приемки работ. Перечень решений по вопросам организации капитального ремонта, которые необходимо принять собственникам при формировании фонда на специальном счете, шире, чем при его формировании на счете у регионального оператора.

Порядок действий

На первом этапе необходимо провести общее собрание собственников для утверждения перечня работ в соответствии с региональной программой, включая разработку проектной документации, сроков их проведения. В том числе возможный перенос таких сроков, выбор при необходимости технического заказчика и заказ проектной документации на утвержденные работы по капитальному ремонту. Также нужно решить организационные вопросы.

На втором этапе — после подготовки проектной документации, содержащей сметную стоимость проведения каждого вида работ, — необходимо утвердить смету расходов и источники финансирования. Нужно также определить порядок контроля и приемки работ, в том числе выбрать лицо, которое от имени всех собственников будет уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг или выполненных работ по капремонту, подписывать соответствующие акты.

— При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, управляющее многоквартирным домом или оказывающее услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, должно сделать собственникам помещений предложение о проведении капремонта. То есть обязано представить собственникам, формирующим фонд капремонта на спецсчете, предложения о проведении капремонта, — разъяснила Илона Кравцова.

Она также отметила, что региональный оператор, являющийся владельцем специального счета, не отвечает за проведение капитального ремонта дома. Если собственники помещений формируют фонд на специальном счете, а его владельцем выбран региональный оператор, то предложение по капремонту должен делать не регоператор, а организация, управляющая домом или отвечающая за его содержание.

Предложение должно быть представлено не менее чем за 6 месяцев до начала года, на который региональной программой предусмотрен капитальный ремонт. Оно должно касаться срока начала кап­ремонта, необходимого перечня объема работ или услуг, их стоимости, порядка и источников финансирования.

Предложение может быть представлено несколькими способами: размещено на досках объявлений в подъездах или информационном уголке управляющей компании либо ТСЖ, опущено в почтовые ящики собственников, размещено на сайте организации в сети Интернет. Активу собственников помещений рекомендуется обсудить с управляющей организацией способ предоставления предложения о капремонте наиболее удобным для собственников способом.

Срок принятия решений для собственников по предложению ограничен — всего три месяца. Сразу после получения предложения рекомендуется начать подготовку к проведению общего собрания для принятия требуемых решений.

Доступ к общему имуществу

Перечень работ по капитальному ремонту для конкретного МКД обусловлен его конструктивными особенностями, наличием внутридомовых инженерных систем и оборудования и установлен региональной программой.

— У собственников помещений нет возможности исключить из перечня какую-либо работу, которую региональная программа установила как обязательную. Однако управляющие организации или собственники помещений в МКД независимо от того, где формируется фонд капремонта, могут обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о расширении перечня работ, которые ошибочно в программе не учтены. Например, по установке общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов, — отметила руководитель Жилинспекции региона.

Для проведения капремонта требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Подрядчики перед началом работ осматривают дом и сталкиваются с тем, что некоторые жители отказываются предоставлять доступ в жилые помещения для проведения капремонта систем водоснабжения, отопления и канализации, объясняя это тем, что трубы в квартире «зашиты» и в капремонте нет необходимости.

— Следует напомнить, что стояки канализации, водоснабжения, отопления в квартирах являются общим имуществом всех собственников МКД. В случае декоративного ремонта в квартире, препятствующего доступу к стоякам, необходимо временно демонтировать такие элементы (плитку, гипсокартон, пластиковые панели) за свой счет. Трубы в подвале (лежаки) и стояки в квартирах составляют единые системы отопления, канализации и водоотведения. Такие системы целесообразно ремонтировать полностью, чтобы в них не было протечек, и они функционировали бы как можно дольше, — прокомментировала руководитель Жилинспекции региона.

Подчеркнем, обеспечить доступ к ним является обязанностью, а не правом собственника. В соответствии с жилищным и гражданским законодательством ответственность за содержание общего имущества МКД лежит на собственниках.

Постановлением Кабинета министров РА №105 установлен Порядок фиксации фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе недопуск собственником помещения в дом лица, осуществляющего управление много­квартирным домом, либо лица, выполняющего работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, подрядной организации к проведению таких работ. Факты недопуска фиксируются актами.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд управляющей организации либо организации, проводящей ремонт.

— В таком случае собственники, не допустившие подрядчика в квартиры, будут вынуждены нести дополнительные расходы (судебные издержки). При этом, в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения работ по капремонту, вся ответственность ложится на собственника помещения, — говорит Илона Кравцова.

Контроль

В отличие от способа «на счету у регионального оператора», при формировании фонда капитального ремонта на спецсчете собственники помещений в МКД, как лица, по закону несущие ответственность за проведение капитального ремонта, должны обеспечить контроль за ходом работ, выполняемых подрядчиком, и приемкой выполненных работ по капремонту. В отличие от приемки — разового мероприятия, контроль за выполнением работ — регулярные действия.

Как отметила Илона Кравцова, его рекомендуется поручить специалисту или специализированной организации. Это же лицо должно входить в состав приемочной комиссии. Услуга по строительному контролю может быть оплачена за счет средств фонда капитального ремонта. Предметом такого контроля является проверка выполнения работ на соответствие требованиям проектной документации, технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений.

— Строительный контроль, осуществляемый заказчиком, включает в себя, в частности, освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку возведенных строительных конструкций совместно с подрядчиком, так как они влияют на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения, проверку соответствия законченного строительства объекта требованиям проектной документации, технических регламентов, — прокомментировала руководитель Жилищной инспекции.

Контроль за устранением нарушений, согласно замечаниям собственников помещений в МКД к качеству проведенных работ, осуществляется с привлечением тех организаций, в адрес которых поступили обращения.

Собственники помещений имеют право принимать участие в приемке выполненных работ по капремонту в составе приемочной комиссии. Жилищный кодекс РФ определил, что они на общем собрании должны определить лицо, которое будет уполномочено от имени всех собственников участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать акты. Соответственно это лицо (или лица) должно быть включено в состав комиссии по приемке выполненных работ, формируемой заказчиком.

Рычаги воздействия

Главный доступный собственникам помещений способ воздействия на исполнителей работ — это возможность их не оплачивать в случае претензии по качеству, объемам, срокам до устранения выявленных нарушений. Ведь для перечисления со специального счета денежных средств по указанию его владельца в адрес лиц, оказывающих услуги по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, необходимо предоставить банку протокол общего собрания собственников помещений, содержащих решение об оказании услуг, заключенный договор о выполнении работ по капитальному ремонту и акты приемки этих работ.

— Если на момент приемки работ выявляются недостатки (нарушения качества) проведенных подрядными организациями работ, представители собственников помещений, входящие в состав приемной комиссии, не должны подписывать акты выполненных работ до их устранения. Необходимо также проконтролировать, чтобы после окончания и приемки работ по капремонту лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, были переданы все документы о проведенном ремонте, — отметила Илона Кравцова.

При установлении собственниками помещений в многоквартирном доме того, что организации, осуществляющие капитальный ремонт общего имущества, нарушают договорные обязательства, необходимо действовать в соответствии с нормами договора об ответственности сторон и гражданским законодательством.

Владимир КИСЕЛЕВ.