Все, что вы хотели узнать о капитальном ремонте жилья

В редакции «СА» прошла «прямая линия» по вопросу «Организация и проведение капитального ремонта многоквартирных домов в свете изменений в Жилищном кодексе РФ». В редакцию поступило около 30 звонков наших читателей, которые задали вопросы относительно различных аспектов проведения капитального ремонта жилья. Прозвучали и критические замечания по поводу низкого качества ремонтных работ, которые прошли в их многоэтажках. На вопросы участников «прямой линии» ответили начальник управления ЖКХ Министерства строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства РА Руслан Нибо и директор Адыгейского республиканского фонда капитального ремонта многоквартирных домов Руслан Пшигонов.

В.Н.Коновалова: Каковы способы формирования фонда капитального ремонта? Куда могут вносить ежемесячные взносы собственники жилья?

Р.Р.Нибо: Решением общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта. Это перечисление взносов на капремонт на специальный счет или на счет регионального оператора. То, куда могут вносить ежемесячные взносы собственники жилья зависит от того, кто является владельцем специальных счетов. Этими владельцем могут быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив либо региональный оператор. Необходимо отметить, что в республике, как и в каждом субъекте Российской Федерации создана некоммерчесская организация «Адыгейский республиканский фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» — региональный оператор.

С.В.Ворокова: Сколько будет стоить капитальный ремонт многоквартирного дома для жителей Адыгеи? И какова сумма ежемесячного платежа на капремонт?

Р.Р.Нибо: Стоимость капитального ремонта каждого многоквартирного дома индивидуальна. Для ее определения готовится дефектная ведомость на дом, составляется смета по каждому виду работ, разрешенному Жилищным кодексом РФ, дополнением к этим документам является нормативно-правовой акт субъекта РФ. Но в данном случае Адыгея оставила неизменным тот перечень работ по капитальному ремонту, который предусмотрен Жилищным кодексом РФ. Это ремонт крыш, фасадов, инженерных сетей, установка общедомовых приборов учета и узлов регулирования потребления ресурсов, ремонт подвалов, фундаментов, ремонт и замена лифтового оборудования, в том числе лифтовых шахт. Сметы на эти виды работ составляются ТСЖ и управляющей компанией либо региональным оператором на основании дефективных ведомостей.

Сумма ежемесячного платежа устанавливается ежегодно нормативно-правовым актом субъекта РФ. Кабинетом Министров Республики Адыгея установлен минимальный размер взноса на капремонт в размере 4 руб. 10 коп. за 1 кв. метр для всех многоквартирных домов и 5 руб. 30 коп. для многоэтажек, оборудованных лифтами. Эта сумма вносится ежемесячно с учетом общей площади собственниками жилых и нежилых помещений. Эта плата входит в структуру платежа за жилое помещение и коммунальные услуги.

И.Локтева: Что входит в перечень работ по капитальному ремонту, могут ли жильцы сами определять этот перечень?

Р.Р.Нибо: Собственники жилых помещений решением общего собрания могут расширить этот перечень работ и услуг. Но это возможно в том случае, если они на своем собрании решили превысить минимальный размер взноса за 1 кв. метр капитального ремонта, установленный нормативно-правовым актом республики. За счет дополнительной суммы средств они могут выполнить любые виды работ, которые они предусмотрят на собрании, в том числе по благоустройству территории. Это касается детских игровых площадок, расширения проездов, устройства стоянок для машин, ремонта подъездов.

В.М.Михайлова: Я пенсионерка, и пенсия у меня маленькая. Предусмотрено ли субсидирование малоимущих граждан при повышении квартплаты после введения оплаты за капитальный ремонт жилья?

Р.Р.Нибо: Меры социальной поддержки населения остаются в силе, и расчет для получения субсидий малоимущими гражданами теперь осуществляется с учетом стоимости работ по капитальному ремонту. Граждане будут платить за жилье и коммунальные услуги не более 22% от совокупного дохода семьи. Сумма, превышающая этот уровень, будет компенсироваться субсидией.

О.Н.Долматов: Можно ли по решению общего собрания собственников жилых помещений не платить за капитальный ремонт? Например, из-за того, что дом у них новый или на многоэтажке недавно уже проводились работы по капитальному ремонту?

Р.Р.Нибо: К сожалению, собственники не могут отказаться от уплаты этих взносов, так как в программу капитального ремонта включены все дома, в том числе и новые, которые сданы в эксплуатацию в этом году, и те, которые уже прошли капитальный ремонт. В этом случае межремонтные сроки у этих многоэтажек увеличиваются. Так или иначе жители этих домов будут накапливать денежные средства на капитальный ремонт в будущем. Сегодня их дом новый, а через 15 — 30 лет он будет нуждаться в ремонте. Кстати, и межремонтные сроки на каждую конструкцию здания разные.

И.В.Дмитриев: Что делать, если жилье муниципальное, кто должен платить взносы на капитальный ремонт?

Р.Р.Нибо: Если гражданин проживает в квартире по договору социального найма, то он освобождается от платежа за капитальный ремонт. В этом случае эту плату вносит собственник жилого помещения — муниципалитет.

В.И.Елисеева: Как будет учитываться уже выплаченная сумма за капремонт при продаже квартиры?

Р.Р.Нибо: Права на оплаченную сумму на капремонт в этом случае переходит к новому собственнику. Более того, согласно Жилищному кодексу РФ, долги, оставшиеся от предыдущего собственника, также перекладываются на нового владельца квартиры. Конечно, чтобы избежать подобных случаев обязательным условием при продаже квартиры собственником должно быть предъявление справки о неимении долгов за коммунальные услуги, в том числе и за капитальный ремонт.

В.В.Орлов: Как принимается решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме?

Р.Р.Нибо: Для принятия решения по капитальному ремонту многоквартирного дома в общем собрании должны принимать участие собственники помещений, обладающие более 50% голосов. Решение считается принятым, если за него проголосовало более двух третьих от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Решением общего собрания должны быть определены перечень работ по капремонту, смета расходов и источники финансирования.

О.Н.Прудникова: Я пенсионерка, ветеран труда. Будут ли льготы у ветеранов труда по оплате за капитальный ремонт?

Р.Р.Нибо: Ветераны труда у нас имеют льготы в пределах норматива площади и потребления коммунальных услуг. Оплата за капитальный ремонт также будет включаться в совокупную стоимость жилья и коммунальных услуг, и ветераны труда будут иметь льготы в пределах этого платежа.

В.Н.Ковалев: С какого срока жители республики начнут получать платежки с графой «капитальный ремонт»?

Р.Р.Нибо: В соответствии с Жилищным кодексом РФ обязанность внесения платы за капитальный ремонт наступает по истечении 8 месяцев со дня опубликования региональной программы по капитальному ремонту. Эта программа в Адыгее уже принята и опубликована в январе текущего года. А поэтому платежи за капитальный ремонт собственники жилых помещений начнут вносить с 1 октября 2014 года.

В.И.Лебедев: Как будет производить выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта жилого дома?

Р.Р.Нибо: Отбор подрядной организации будет осуществляться на конкурсной основе. Будет создана соответствующая комиссия, куда в обязательном порядке войдет и уполномоченный представитель от многоквартирного дома.

С.В.Лактионов: Будут ли принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных жилых домов все уровни бюджета — федеральный, региональный и местный. Или все расходы на его проведение будут полностью возложены на плечи собственников жилых помещений?

Р.Р.Нибо: В соответствии с Жилищным кодексом РФ все уровни бюджетной системы могут принимать участие в софинансировании ремонтных работ. Но, думаю, что в скором времени в эту норму будут внесены изменения, и бюджетное софинансирование будет производиться в обязательном порядке. Но федеральные средства, как и ранее, выделены на капитальный ремонт МКД в рамках программы Фонда содействия реформированию ЖКХ. Адыгея на софинансирование этих работ получит средства из Фонда в текущем и следующем годах. Бюджеты муниципальных образований — участников программы капитального ремонта 2014 года, так же будут участвовать в софинансировании.

Ф.С.Андрейчук: Как жители многоквартирного дома смогут проконтролировать правильность формирования фонда капитального ремонта и «прозрачность» расходования средств со счета регионального оператора?

Р.М.Пшигонов: У регионального оператора будет программное обеспечение начисления фонда минимальных взносов. И каждый собственник жилого помещения в доме будет иметь свой лицевой счет, по которому он сможет отследить поступление своих взносов. И у каждого из них будет возможность в любое время узнать, сколько денежных средств поступило не только на его лицевой счет, но и в целом на дом. Помимо этого он будет иметь возможность получить информацию об остатке средств на счету и своих долгах.

В.К.Корасев: Что за организация и какие функции будет выполнять региональный оператор?

Р.М.Пшигонов: Это некоммерческая организация, которая создана постановлением Кабинета Министров РА, учредителем является Министерство строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства РА. Административно-хозяйственная деятельность регионального оператора полностью субсидируется за счет средств бюджета республики. Также предусмотрены республиканские средства и на проведение ежегодного аудита. Причем аудиторская организация будет выбрана на конкурсной основе. К функциям регионального оператора относятся: аккумулирование взносов на капремонт; открытие на свое имя спецсчетов и совершение операций по этим счетам; осуществление функций технического заказчика работ по капремонту; финансирование расходов на капремонт, контроль качества работ и т.д.

В.В.Багдасаров: Что представляет собой региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов, в чем ее суть, утверждена ли она в Адыгее?

Р.Р.Нибо: Основная задача программы — обеспечение сохранности жилищного фонда в республике, комфортности проживания граждан в домах. С учетом того, что сегодня почти все жильцы в каждом многоквартирном доме стали собственниками, Жилищным кодексом РФ обязанность по обеспечению сохранности общего домового имущества многоэтажки возложена на собственников помещений в нем. В связи с этим они должны вносить ежемесячную плату на капитальный ремонт, а также на текущее содержание. Сегодня в Адыгее принята республиканская адресная программа капитального ремонта всех многоквартирных домов на 2015-2043 годы. В нее включен 1461 дом со всех муниципальных образований республики. Исходя из срока эксплуатации они распределены по соответствующему ранжиру. И из этой программы ясно, в каком году будет произведен ремонт того или иного дома, какие виды работ на нем необходимо выполнить. Но эта программа ежегодно актуализируется, более того, принимаются краткосрочные программы реализации сроком до 3 лет. В этих программах более точно указываются виды работ и их сметная стоимость.

В.С.Семенов: Сколько многоквартирных домов в Адыгее нуждается в капитальном ремонте и какая сумма средств потребуется на эти цели?

Р.Р.Нибо: Всего в программу вошло, как я уже сообщил, 1461 многоквартирный дом. Следует отметить, что при взаимодействии с 2008 года с Фондом содействия реформированию ЖКХ в республике отремонтировано 740 многоэтажек, или более половины. Но во многих домах ремонт производился частично — где-то отремонтировали только крышу, в другом — инженерные сети. Но комплексный ремонт выполнен в единичных случаях. И тем не менее в соответствии с поправками в Жилищном кодексе ремонту подлежат все многоквартирные дома. Что касается суммы, необходимой на завершение капитального ремонта оставшихся домов, то она составляет не менее 2 млрд. рублей.

И.В.Колесников: можно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта?

Р.Р.Нибо: Конечно, его можно изменить в любое время решением общего собрания собственников многоквартирного дома.

И.В.Корнев: Может ли специальный счет, на который ТСЖ перечисляет средства на капитальный ремонт, быть депозитным?

Р.Р.Нибо: Безусловно. Но за открытие депозита и за ведение счета банк будет брать средства, с другой стороны, этим способом можно защитить денежные средства жильцов от инфляции.

С.Шаззо: Наш дом расположен по ул.Первомайской, 193, он старый, ему 43 года. Куда только ни обращались по поводу капитального ремонта — все безрезультатно. Какова вероятность, что наш дом отремонтируют по новой программе в первую очередь?

Р.Р.Нибо: Очередность проведения капитального ремонта в многоквартирных домах формируют органы местного самоуправления, в дальнейшем они предоставляют этот перечень в Минстрой Республики Адыгея, где формируется сводный список по республике. Конечно, в первую очередь должны ремонтироваться те дома, в которых на дату приватизации первого помещения не был проведен капитальный ремонт. Но я думаю, что таких домов будет много, потому что до начала приватизации практически нигде не проводился капитальный ремонт многоэтажки.

А.И.Бородин: Часть 3 статьи 185 Жилищного кодекса РФ дает возможность устанавливать дополнительные требования к обеспеченности финансовой устойчивости деятельности регионального оператора. Установлены ли эти дополнительные требования к региональному оператору в республике, если нет, то почему?

Р.Р.Нибо: Эти требования к обеспеченности финансовой устойчивости деятельного регионального оператора у нас установлены в соответствии со статьей 13 Закона Республики Адыгея N225 «Об отдельных вопросах обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома». В данное время с учетом изменений в Жилищном кодексе в эту статью вносятся изменения, и в ближайшее время, на апрельской сессии Госсовета-Хасэ, эти изменения будут законодательно закреплены.

А.И.Бородин: Включены ли в учредительные документы регионального оператора, регламентирующие его деятельность, функции по реализации региональной программы реформирования ЖКХ РА, в том числе по вопросам повышения энергоэффективности и энергосбережения, модернизации коммунальной инфраструктуры, а также субсидирование части 
процентной ставки по банковским кредитам, полученным на проведение капитального ремонта многоквартирного дома?

Р.Р.Нибо: Все эти вышеперечисленные функции на первоначальном этапе деятельности регионального оператора не включены в учредительные документы. И они не являются обязательными, и пока региональный оператор будет заниматься своей основной прямой деятельностью — выполнением капитального ремонта МКД. А эти дополнительные функции в перспективе возможно будут включены в учредительные документы регионального оператора.

М.Д.Кубов: В соответствии с постановлением Кабинета Министров РА от 31.12.2013 г. N331 «О республиканской программе капитального ремонта общего имущества в МКД на 2015 — 2043 гг.» Минстрою РА поручено в срок до 20 мая 2014 года разработать и внести на рассмотрение Кабинета министров РА краткосрочный план реализации программы на 2015 — 2017 годы. В связи с этим возникает вопрос — будет ли данная краткосрочная программа содержать перечень многоквартирных домов, в которой предусматривается финансовая поддержка за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, местного и республиканского бюджета?

Р.Р.Нибо: В данной программе, которая формируется в настоящее время, будут предусмотрены средства фонда, на 2014 год сумма этих средств составляет 25,2 млн. руб. На софинансирование также будут предусмотрены средства из местных бюджетов, участников этой программы.

В.М.Боков: Приняты ли нормативные акты Кабинета Министров об определении порядка установления необходимости проведения капитального ремонта согласно пункту 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса РФ?

Р.Р.Нибо: Подобный нормативный акт обязан принять субъект РФ, но в соответствии со статьей 12 Жилищного кодекса РФ на первоначальном этапе на федеральном уровне должно быть осуществлено методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. И только после этого согласно ст.13 Жилищного кодекса РФ на основании этого методического обеспечения регион определяет этот порядок. Но уполномоченный орган РФ, Министерство строительства и ЖКХ еще не разработало данный документ.

В.Н.Коростылев: Принят ли в республике нормативный акт о размере предельной стоимости услуг или работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах, который может оплачиваться региональным оператором за счет средств капитального ремонта исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт согласно части 4 статьи 190 Жилищного кодекса?

Р.Р.Нибо: Эта предельная стоимость услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД будет учтена в краткосрочном плане капитального ремонта, нормативный акт Минстроем Республики Адыгея в настоящее время разрабатывается.

В.П.Соловьев: Есть ли нормативный правовой акт Кабинета Министров РА, определяющий порядок проведения и условия отбора кредитных организаций, который соответствует требованиям части 2 статьи 176 Жилищного кодекса для открытия счета при формировании фонда капитального ремонта региональным оператором?

Р.Р.Нибо: Этот нормативный правовой акт подготовлен, в данное время он проходит правовую и лингвистическую экспертизу. В ближайшие время он будет принят.

С.Н.Савельев: Какие требования предъявляются к кредитной организации, в которой открывается специальный счет?

Р.Р.Нибо: Эти требования к кредитным организациям также определены Жилищным кодексом РФ. Банк должен иметь собственных средств не менее 20 млрд. рублей и находиться на территории Адыгеи. Перечень банков, которые соответствуют этим критериям ежеквартально публикует Национальный банк России в Интернете.

С.В.Васильева: В ветхом доме проживает 20 семей, несмотря на наши многочисленные обращения, жилищные условия нам никто не улучшает. Как нам быть?

Р.Р.Нибо: В том случае, если многоквартирный дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу до 1 января 2012 года, то этот дом принимает участие в республиканской программе переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет федеральных средств. Постановлением Правительства РФ N47 обозначен порядок признания домов аварийными. В соответствии с этим порядком, любой гражданин этого дома должен подать заявление в орган местного самоуправления, на основании этого заявления должна быть созвана соответствующая комиссия, которая проведет обследование дома.

Н.П.Молчанова, старшая дома по ул.Ленина, 54: Наш дом находится в плачевном состоянии, особенно кровля. Мы неоднократно обращались по этому вопросу в администрацию МО «Город Майкоп», но безрезультатно. Что нам делать?

Р.Р.Нибо: Вам следует обратиться в Управление государственной инспекции по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда, в Жилищную инспекцию. В республике принято постановление Кабинета Министров РА от 22 ноября 2013 года N278 «О некоторых мерах по проведению мониторинга технического состояния многоквартирных домов». В соответствии с этим постановлением, Жилищная инспекция может обследовать дом и подготовить соответствующее заключение. Этот документ может быть основанием для постановки дома муниципалитетом на более ранний срок проведения капитального ремонта.

А.А.Сенько, жительница дома по Пролетарской, 353: После проведения капитального ремонта в многоэтажке много недоделок, в частности, течет крыша. Что нам делать? С подобным вопросом обратился в редакцию и С.Рабинович, проживающий по ул.Пушкина, 274.

Р.Р.Нибо: Если этот дом принимал участие в программе капитального ремонта многоквартирных домов и гарантийный срок ремонта подрядной организацией — 5 лет, еще не прошел, то жильцам дома необходимо обратиться со своей проблемой в свою управляющую компанию или ТСЖ. Управляющая компания или ТСЖ обязаны предъявить претензию к подрядной организации по поводу дефектов и недоделок в доме. В случае отказа их устранить необходимо подать в суд на эту подрядную организацию. И по решению суда эти недоделки будут устранены.

Владимир Киселев

Фото Аркадия Кирноса