Чуть больше двух месяцев осталось у собственников квартир в республике для того, чтобы определиться со способом формирования фонда капитального ремонта общего имущества.

Выбор у владельцев квартир невелик — решением общего собрания они вправе выбрать один из двух способов. В общем собрании должны принять участие собственники двух трети отобщей площади дома, этого же количества голосов достаточно для того, чтобы принять решение по капитальному ремонту многоквартирного дома.

— Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) как юридические лица могут открыть специальный счет, на который будут перечисляться взносы на капитальный ремонт, — рассказал «СА» директор Адыгейского республиканского фонда капитального ремонта многоквартирных домов Руслан Пшигонов. — Согласно долгосрочной региональной программе, они должны собрать определенный объем денежных средств до начала того года, в котором планируется провести капитальный ремонт их дома. Но если у них к этой дате не хватит средств на ремонтные работы, то они обязаны изыскать их самостоятельно — оформить заем или кредит. В этом случае оказание помощи со стороны регионального оператора не предусмотрено и все издержки по капремонту полностью возложены на ТСЖ или ЖСК.

Не являются юридическими лицами и жильцы многоквартирного дома, который находится на непосредственном управлении. И банк не имеет право открыть им счет для формирования фонда. Но согласно законодательству, они имеют возможность провести общее собрание и там заявить о своей самостоятельности в этом вопросе. В течение пяти дней они должны проинформировать об этом жилищную инспекцию и регионального оператора, последний открывает им счет в банке и ведет его. Но никакого отношения к денежным средствам, поступающим на него, региональный оператор не имеет. А нехватку средств на момент проведения капитального ремонта дома жильцы также компенсируют кредитами.

Наконец, если жильцы жома на общем собрании приняли решение о перечислении взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора, то финансироваться эти работы будут по принципу «общего котла». По прогнозу Руслана Пшигонова из 500 многоквартирных домов МО «Город Майкоп» как минимум 450 выберут именно этот способ формирования фонда. Процедура взаимодействия собственников жилых помещений с региональным оператором предельна проста. И за полгода до проведения капитального ремонта дома организация оповещает об этом его жильцов, информирует о сумме собранных денежных средств на эти цели и о видах ремонта, с участием уполномоченного представителя собственников дома изготавливает проект и разрабатывает смету.

А вот если собранных жильцами денежных средств на капитальный ремонт не хватает, то для компенсации недостающей суммы им не надо идти в банк и брать там кредит, для этой цели будут использоваться средства «общего котла».
Иными словами в этом случае по принципу солидарности ремонтные работы проводятся за счет накоплений жильцов других многоквартирных домов. Конечно, эти средства региональным оператором выделяются не на безвозмездной основе — по решению общего собрания жильцы многоэтажки заключают договор с этой организацией на определенный срок, в течение которого они должны возместить полученные от регионального оператора деньги. Но в отличие от банковского кредита в этом случае с них не возьмут проценты за взятый займ.

Региональный оператор, по сути, является техническим заказчиком по капитальному ремонту жилья. У него в структуре есть специалисты, которые могут бесплатно разработать смету на ремонтные работы. Кроме того, с участием уполномоченного представителя собственников многоквартирного дома региональный оператор выбирает на конкурсной основе подрядную и кредитную организации.

Уже разработаны те критерии, по которым будут отбираться банки для участия в формировании фонда капитального ремонта. Они должны иметь собственных средств не менее 20 млрд. рублей и находиться на территории Адыгеи. Будут учитываться и другие условия: техническое обеспечение банка, вопросы открытия, ведение и закрытие счета, возможность клиента оплатить за капитальный ремонт через свой личный кабинета на дому. Кроме того, у него должна быть возможность внести свой платеж на счет через другой банк без взимания комиссии. И, конечно, у банка-получателя средств должны быть филиалы по всей республике. И для того, чтобы оплатить за капитальный ремонт, житель Абадзехской, к примеру, не должен ехать в пос.Тульский.

Как известно, в республике установлен минимальный размер взноса на капремонт в размере 4 руб. 10 коп. за 1 кв. метр для всех многоквартирных домов и 5 руб. 30 коп. для многоэтажек, оборудованных лифтами. Эта сумма вносится ежемесячно с учетом общей площади собственниками жилых помещений. И если площадь квартиры у жильца, к примеру, 50 кв. метров, то сумма его платежа составит 200 — 250 руб. в месяц. Этот расчет выполнен согласно формуле из приказа Минстроя РФ и Минрегионразвития РФ. Однако далеко не всегда эта сумма позволяет провести полноценный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

— Мы считаем, что там, где есть возможность, необходимо принимать более высокие тарифы на капитальный ремонт, — считает главный инженер Адыгейского республиканского фонда капитального ремонта многоквартирных домов Олег Косинов. — По данному вопросу с выездом на место мы провели более ста встреч со старшими домов, руководителями КТОСов и администраций муниципальных образований, проводим беседы на эту тему и в помещении фонда. Отрадно то, что люди с пониманием относятся к такой важной составляющей капитального ремонта, как финансирование. И многие из них самостоятельно увеличивают сумму платежа до 6 — 8 руб. за 1 кв. метр. Причем, делают это порой пожилые люди, пенсионеры.

И это закономерно, технически грамотные люди уже подсчитали, сколько средств необходимо на капитальный ремонт и какую сумму реально они могут собрать, а также какую финансовую помощь им способен оказать региональный оператор. Дело в том, что наша поддержка лимитирована, мы ограничены предельной стоимостью работ. Исходя из нехватки средств они подсчитали, какой размер тарифа им установить. Но есть, конечно, дома, которые не планируют увеличивать тариф, хотя общая сумма сбора на капитальный ремонт многоэтажки едва превышает 100 тыс. рублей. Но это мизер, этих средств явно не хватит. В этом случае они лишаются помощи фонда, так как в Законе РА господдержка из федерального и регионального бюджетов предусмотрена только для жителей тех многоэтажных домов, у которых взнос на капитальный ремонт превышает минимальный.

Простые расчеты показывают, что даже если фонд окажет поддержку дому в сумме 2 млн. рублей, то при ежемесячном платеже в 4 руб. 10 коп. за 1 кв. метр возвращать эту сумму жильцы будут десяток лет. А у них через пять лет наступает срок ремонта очередной системы. А потому с каждым многоэтажным домом мы будет заключать договор, где обозначим срок погашения долга. И если многоэтажка, скажем, собирает около 20 млн. руб. в год, то проблем с выделением средств не будет. Но если в 18-квартирном доме общие ежемесячные платежи собственников едва превышают 1000 рублей, то о какой государственной поддержке может идти речь? И мы будем применять индивидуальный подход к каждому дому.

Конечно, чтобы точно рассчитать сумму затрат на капитальный ремонт, необходимо определить необходимые виды работ. Надо ли в доме менять кровлю, если она простоит еще десять лет? И не лучше ли обновить систему водоснабжения или электрооборудования — трубы на доме уже гнилые, а электрический щит не один раз воспламенялся. Капитальный ремонт — это не только замена всей системы, но и основных ее частей.

Сегодня в республике принята республиканская адресная программа капитального ремонта, в нее вошли более 1460 многоквартирных домов. Все дома распределены по ранжиру исходя из года постройки, проведения капитального ремонта после приватизации первой квартиры в доме, а также состояния многоэтажки. В республике почти на половине домов капитальный ремонт по программе фонда содействия реформированию ЖКХ не выполнен. Ежегодно эта программа актуализируется, и если дом в плохом состоянии, то жители могут заявить об этом в жилищную инспекцию. Его сотрудники обследуют это жилое здание и, если необходимо примут решение о включении в программу. Иными словами, в этом случае важна активная позиция жильцов в этом вопросе.

Владимир Киселев