При продаже комнаты в коммунальной квартире, пожалуй, самыми актуальными остаются два вопроса: какие документы необходимо получить от соседей и какие представить в регистрирующий орган? Об этих и других вопросах, касающихся процедуры такой продажи, мы беседуем с начальником Майкопского городского отдела Управления Росреестра по РА, государственным регистратором Заремой Кохужевой.

— Начну с того, что распоряжаться комнатой в коммуналке, как, впрочем, и любым другим недвижимым имуществом, может только собственник либо лицо, уполномоченное собственником на заключение сделки. Поэтому необходимо заранее позаботиться о наличии правоустанавливающих документов на комнату — договоре приватизации, свидетельстве о наследстве, договоре купли-продажи и т.д., а также составить соответствующую доверенность. Потребуется и государственная регистрация права собственности в уполномоченном органе на объект недвижимости, который отчуждается (до 2000 года это орган БТИ, затем — Росреестр. — Прим. ред.).

— Как строить взаимоотношения с соседями при продаже комнаты?

— Надо помнить, что при этой операции в коммунальной квартире соседи — собственники остальных комнат — имеют право преимущественной покупки данной комнаты. Поэтому до заключения сделки с посторонним покупателем необходимо уведомить соседей-собственников о вашем намерении, цене и иных условиях продажи, направив им уведомление через нотариуса либо заказным письмом с уведомлением о вручении. Изменять эти сведения, например цену сделки, при составлении договора купли-продажи в дальнейшем нельзя. Но если в течение месяца от совладельцев комнат не поступили предложения о покупке комнаты, то ее владелец имеет право заключить сделку с любым другим покупателем. Хочу обратить внимание на то, что этот месячный срок начинает исчисляться с момента доставки соответствующего сообщения. Сообщение также считается доставленным и в тех случаях, если оно направлено адресату, но по обстоятельствам, не зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.

— Что делать дальше с уведомлением?

— Уведомления, почтовые извещения о вручении уведомлений необходимо будет сдать на регистрацию перехода прав вместе с заявлением о регистрации. Но если ваши соседи готовы вам помочь, попросите их составить у нотариуса письменный отказ от преимущественной покупки вашей комнаты. Либо предложите им пойти с вами в офис приема документов в день сдачи документов на регистрацию и составить письменный отказ от права преимущественной покупки прямо у специалиста приема. В случае составления отказа в офисе приема плата за удостоверение отказа не взимается.

— Нередко собственники не только не знают о том, кто проживает в соседних комнатах, но и не имеют сведений о комнатах, которые являются соседними. Где они могут получить информацию об этом?

— В том случае, если ни заявитель, ни государственный регистратор не могут самостоятельно определить состав соседних комнат, продавцу комнаты необходимо запросить эти сведения в ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Это будет справка с перечислением номеров комнат и сведений о правах до 2000 года.

— Как быть, если соседние комнаты не приватизированы?

— Даже если не приватизированы, собственник у них есть — это муниципальное образование «Город Майкоп». А потому с письмом-уведомлением о продаже комнаты следует обратиться в Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп». И если город не заинтересован в приобретении вашей комнаты, вам будет выдано письменное уведомление, которое позволит продать ее любому покупателю. При этом не забудьте сдать это уведомление на регистрацию перехода прав собственности.

Необходимо также иметь в виду, что если собственником соседней комнаты является несовершеннолетний ребенок, недееспособный либо ограниченно дееспособный человек, то от их имени законный представитель, опекун либо попечитель вправе отказаться от преимущественной покупки только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Надо помнить, что текст вашего уведомления о продаже комнаты обязательно должен содержать фамилию, имя, отчество адресата — собственника соседней комнаты, точное указание номера и площади комнаты, к собственнику которой вы обращаетесь, а также номер, адрес и площадь комнаты, которую вы продаете, вашу подпись и дату. Отказ от права преимущественной покупки должен однозначно указывать, от имени собственника какой комнаты (номер и площадь) он составлен.

— А какая сумма государственной пошлины установлена законодателем за эту сделку?

— Согласно Налоговому кодексу РФ, государственная пошлина за регистрацию права собственности на комнату составляет 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб — для организаций.

Владимир Киселев.