Фото архив СА

С 1 января 2020 года вступил в силу новый закон, который фактически закрепляет презумпцию добросовестного приобретателя жилья и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности. Помимо этого, в конце 2019 года в сфере недвижимости вступил в законную силу и ряд законодательных новелл. О том, насколько активно они претворяются в жизнь, рассказала руководитель Управления Росреестра по Республике Адыгея Марина Никифорова.

— Марина Ивановна, работа вашего ведомства имеет исключительно важное значение для всех жителей нашей республики, потому что любая семья хоть раз в жизни обращается в орган регистрации для совершения сделок с недвижимостью. Так ли это?

— По статистике Росреестра, каждый гражданин страны посещает наше ведомство как минимум один раз в 25 лет. Но это средняя цифра. Кто вкладывает инвестиции в недвижимость, приходит к нам чаще.

К тому же Правительство РФ наделило Росреестр новыми функциями — в частности, Федеральной службе отошли отдельные полномочия Минэкономики. Росреестр теперь будет заниматься выработкой государственной политики и нормативно-правовым регулированием земельных отношений, имущественных отношений в части гражданского оборота недвижимости, геодезии и картографии, создания и развития инфраструктур пространственных данных. Это создает для ведомства новые возможности для повышения качества работы в интересах людей и при этом накладывает дополнительную ответственность. Подобный функционал характерен больше для министерств — службы наделяются такими полномочиями нечасто даже в случае прямого подчинения правительству, а не профильному ведомству.

Такой подход объясняется усилением значимости Росреестра в структуре органов исполнительной власти — с учетом того, что со сменой Правительства РФ Росреестр был выведен из-под ведения Минэкономики и теперь напрямую подчиняется правительству. Такое решение формирует единство ответственности Росреестра за оказываемые услуги гражданам, бизнесу, профессиональным участникам рынка недвижимости.

— В связи с этим хотелось бы уточнить: какие изменения в сфере недвижимости вступили в силу в начале этого года?

— В последнее время в стране участились случаи, когда покупка жилья на вторичном рынке для многих добросовестных приобретателей оборачивалась негативными последствиями. Данные ситуации складываются из-за продажи квартир (домов) с проблемной историей. С целью защиты добросовестных покупателей, оказавшихся в подобных ситуациях, государство приняло соответствующий закон.

С 1 января 2020 года действует порядок выплаты единовременной денежной компенсации добросовестному приобретателю при изъятии у него жилья.

— А кто может считать себя добросовестным приобретателем, любой ли покупатель?

— Добросовестный приобретатель недвижимости — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

— Где можно получить актуальные сведения об объекте недвижимости? И, соответственно, является ли запись в Росреестре тому подтверждением?

— Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому, если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном право­обладателе будут отражены в выписке. Запросить сведения в виде выписки ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, обратившись в МФЦ или зайдя на сайт Росреестра (https://rosreestr.ru). Предварительное получение разрешения владельца недвижимости (правообладателя) не требуется, так как указанные сведения в соответствии с действующим законодательством являются общедоступными и предоставляются неограниченному кругу лиц.

— Если обман произошел, то в каких случаях можно возместить убытки?

— Если покупатель приобрел квартиру или дом, а через какое-то время судом вынесено решение об изъятии этого объекта в силу того, что он не мог быть продан (например, обнаружится наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей либо иных социально незащищенных лиц), добросовестному покупателю полагается компенсация в размере полного реального ущерба или кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на момент вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения. Компенсацию выплачивает государство.

Также отмечу, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

— Сейчас появилась возможность владельцам земельных участков зарегистрировать излишки используемой земли. Как оформить в собственность заброшенный земельный участок?

— Даже в том случае, если земельный участок на первый взгляд выглядит бесхозным, это не значит, что у него нет собственника. Он может принадлежать как физическому лицу, так и муниципалитету. Чтобы увеличить фактическую площадь своего участка, присоединив пограничный участок, и не нарушить законодательство, для начала необходимо найти собственника соседней земли, заключить с ним договор купли-продажи либо аренды (если это муниципалитет) и зарегистрировать право собственности.

Данное нововведение выгодно как гражданам, так и государству. Местным органам власти принятые изменения позволят повысить эффективность управления территориями, сократить количество земельных споров и защитить права собственников.

— В России заработал закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Кого он касается?

— Сегодня уже исчезли такие понятия, как дачное хозяйство и дачник. Причина проста: по мере развития правового регулирования дачные и садовые участки перестали чем-либо отличаться. Вместо девяти различных форм объединений остались только две: садоводческие и огороднические товарищества. Соответственно, новые строения, которые возведены на частной земле после 1 января 2019 года, станут называться садовыми или жилыми домами. 

Закон позволяет строить на садовом участке жилой дом. Ранее возведенные жилые строения также признаны жилыми домами, а ранее созданные нежилые строения, не являющиеся хозяйственными и предназначенные для временного пребывания граждан на садовых участках, признаются садовыми домами. При этом, если в силу закона жилое строение признается жилым домом, это не влечет последствий для гражданина в виде исключения из числа очередников, нуждающихся в жилых помещениях. Закон предусматривает возможность признания садового дома жилым домом и жилого дома  садовым.

— Что изменилось при заключении сделок с общедолевой собственностью?

— С 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Кроме того, не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.

Иными словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если он будет подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.

При этом по общему правилу сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Отмена обязательного нотариального сбора для собственников, участвующих в одной сделке, позволит значительно снизить временные затраты и финансовую нагрузку на граждан при отчуждении и ипотеке имущества и сделать процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, более простым и доступным. При этом, по желанию собственников долей, любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.

— Обязаны ли нотариусы подавать документы на регистрацию прав по нотариальным документам?

— С 1 февраля 2019 года вступили в силу изменения в законодательство: теперь нотариусы обязаны направлять заявления и документы на государственную регистрацию прав на основании нотариально удостоверенных договоров, а также свидетельств о праве на наследство в отношении недвижимого имущества. Это означает, что после выдачи свидетельства о праве на наследство либо удостоверения договора нотариус незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня самостоятельно обязан направить документы на проведение государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости в Росреестр в электронном виде.

— В чем преимущество данного нововведения?

— Для граждан в этом случае есть дополнительные плюсы. Во-первых, размер госпошлины за регистрацию прав сокращается на 30%. Так, например, при оформлении права собственности в порядке наследования квартиры гражданин заплатит не 2000 рублей, а 1400.

Во-вторых, срок регистрации прав при направлении документов нотариусами в электронной форме составляет всего один рабочий день с момента поступления их в Росреестр.

Следует отметить, что Управлением Росреестра по Адыгее по итогам 2019 года принято более 10 тысяч заявлений в электронном виде от нотариусов. Это в 20 раз больше, чем в 2018 году.

И в-третьих, представление нотариусом заявления о государственной регистрации прав в орган регистрации является бесплатным.

Новый закон обеспечивает оперативность государственной регистрации перехода прав собственности по нотариальным документам, исключает необходимость самостоятельного обращения граждан в МФЦ для подачи документов и направлен на обеспечение безопасности и снижение рисков нарушения прав сторон при переходе права собственности. Поэтому обращение к нотариусу на сегодняшний день — самый быстрый способ оформления недвижимости в собственность.

— Расскажите о том, какие меры приняты законодателями для повышения безопасности сделок на рынке первичной недвижимости.

— Нововведения 2020 года коснутся закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Законодатель предоставляет с 28 июня этого года возможность застройщикам заключать договоры участия в долевом строительстве в электронном виде. Будут установлены требования к электронной форме договора участия в долевом строительстве, соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве, соглашения (договора) об уступке права по договору участия в долевом строительстве, а также требования к их формату и заполнению.

— Что вы можете порекомендовать нашим читателям сделать для того, чтобы защитить свое жилье от мошенников?

— Собственники недвижимости могут подать в Росреестр два вида заявлений, которые защитят недвижимость от возможных действий мошенников. 13 августа 2019 года вступил в силу закон, направленный на обеспечение защиты прав граждан при оформлении сделок с недвижимостью с применением усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Чтобы обезопасить себя, собственники могут подать в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода или прекращения права на основании документов, подписанных УКЭП.

Заявление должно быть оформлено на бумаге с личной подписью собственника объекта недвижимости.

Кроме того, собственники могут воспользоваться еще одним способом защиты своего имущества. Каждый владелец недвижимости может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в ЕГРН также будет внесена соответствующая запись.

Оба вида заявлений можно подать при обращении в многофункциональный центр «Мои документы» или направить по почте, заверив предварительно свою подпись в них в нотариальном порядке.

Партнерский материал