Фото: Каплан Югов\Советская Адыгея

Постановлением Правительства РФ №416 утвержден новый порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. В соответствии с документом одним из стандартов управления МКД является подготовка управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в доме. О сути этих предложений — в материале «СА».

Размер платы

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными Постановлением Правительства РФ №491, в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив, управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до проведения общего собрания собственников помещений в целях принятия решения по такому вопросу. А собственники помещений в МКД на общем собрании должны определить размер платы за содержание жилого помещения с учетом предложения управляющей организации.

— Этими же правилами установлено, что в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и его обоснование, предусматривающие детализацию. В ней должен быть указан расчет годовой стоимости каждого вида работ и периодичность их выполнения. При этом вопросы подготовки такого предложения, его форма действующим законодательством ранее не регламентировались, — прокомментировала руководитель Жилищной инспекции региона Илона Кравцова.

Изменения в правилах

По словам начальника Жил­инспекции республики, теперь для подготовки подобного предложения управляющая организация может воспользоваться утвержденным Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 14 сентября 2023 года №833-ст Национальным стандартом РФ — ГОСТом Р 70773-2023 «Услуги управления многоквартирными домами». Он входит в группу ГОСТов по управлению МКД.

Правила по его применению определены в статье 26 Федерального закона от 29 июня 2015 года «О стандартизации в РФ». Согласно ей документы национальной системы стандартизации применяются на добровольной основе одинаковым образом и в равной мере независимо от страны или места происхождения продукции (товаров, работ, услуг), если иное не установлено законодательством РФ.

Чем поможет новый ГОСТ?

— Новый ГОСТ вводится впервые. Он поможет управляющим организациям выполнить требования Правил содержания общего имущества в МКД при представлении собственникам помещений предложений о размере платы за содержание жилого помещения, позволяющего обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме при исполнении договора, — отметила Илона Кравцова.

По ее словам, новый ГОСТ описывает процесс подготовки такого предложения, указывает на обстоятельства, которые нужно или рекомендуется учесть при разработке предложения (технические и экономические), а также содержит рекомендуемую форму предложения.

Подготовка предложений по содержанию и ремонту общего имущества в МКД включает в себя проведение управляющей компанией определенных мероприятий. В частности, разработку перечня работ и услуг с указанием состава, периодичности и объема выполняемых работ и предоставляемых услуг, определение стоимости работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества (расчет и обоснование).

— Важным элементом является подготовка проекта перечня услуг по содержанию и ремонту общего имущества и предложений о передаче такого имущества в пользование иным лицам. Она включает в себя и расчет размера платы за содержание жилого помещения для утверждения на общем собрании собственников, а также обеспечение ознакомления владельцев квартир с таким предложением, — разъясняет Илона Кравцова.

Предложение собственникам должно быть технически и экономически обоснованным. Его рекомендуется составлять по единой форме, являющейся приложением к указанному стандарту.

Если по условиям договора управления МКД размер платы за содержание жилого помещения изменяется в установленном договором порядке, не предусматривающем утверждение нового размера платы за содержание жилого помещения решением собственников (например, путем индексации или путем его расчета по установленной в договоре управления формуле), то предоставление последующих предложений собственникам об определении размера платы за содержание жилого помещения на новый период исполнения договора управления не осуществляется. Если иное не будет установлено договором управления.

Период, на который управляющая организация должна подготовить предложение собственникам, не может составлять менее одного года (согласно Жилищному кодексу РФ).
В предложение собственникам помещений в МКД, не оборудованном автоматизированной системой учета коммунальных ресурсов, рекомендуется также включить предложение о порядке определения размера расходов на ОДН. Сделать это нужно исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета или среднемесячных объемов коммунальных ресурсов с последующей корректировкой до показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, для возможного принятия собственниками помещений соответствующих решений, если они не были приняты ранее.

— В предложения собственникам помещений управляющая организация должна включать информацию о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергоэффективности в отношении общего имущества в МКД, которые возможно провести в этом доме с указанием расходов на эти мероприятия, — прокомментировала Илона Кравцова.

Виды работ

Виды работ и услуг, включаемые в перечень, рекомендуется определять управляющей организации. Это необходимо делать при заключении договора управления — по результатам проведения технического осмотра многоквартирного дома и исходя из сведений, предоставленных собственниками помещений МКД в ходе предварительных обсуждений условий договора управления.

В период действия договора эти виды работ определяются по результатам проведения технического осмотра МКД, обследования или мониторинга его технического состояния или конструкций дома, а также с использованием сведений о техническом состоянии общего имущества, содержащихся в актах их осмотра либо журналах осмотра общего имущества.

Необходимость оказания услуг и выполнения работ также может подтверждаться иными документами, содержащими сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), а также заключениями экспертных организаций.

На основании информации о выявленных повреждениях, неисправностях, нарушениях и иных недостатках в состоянии элементов общего имущества в многоквартирном доме, содержащейся в акте технического обследования МКД или актах, журналах осмотра общего имущества, управляющая организация формирует план мероприятий по проведению восстановительных работ. Он включает мероприятия по устранению выявленных повреждений, неисправностей, нарушений и других недостатков в состоянии общего имущества, которые управляющая организация распределяет на плановые и неотложные.

— Плановые мероприятия осуществляются по графику, а неотложные должны выполняться незамедлительно. Их проведение обеспечивает соблюдение требований к надежности и безопасности много­квартирного дома, к безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, — отметила Илона Кравцова.
Указанное распределение работ должно учитываться при определении объемов и составлении графика (сроков) выполнения восстановительных работ, относящихся к текущему ремонту, и включаемых в проект перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также к капитальному ремонту.

Стоимость

Стандартом предусмотрено, что при определении стоимости работ, включаемых в проект перечня услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, управляющая организация самостоятельно определяет методы и способы ценообразования. В том числе и основания изменения применяемых ею цен на работы и услуги при предоставлении предложений собственникам в период исполнения договора управления, если иное не предусмотрено этим договором.

— В целях равномерного внесения платы за содержание жилого помещения в течение всего периода, на который определен размер расходов собственника на содержание общего имущества в МКД, размер платы за содержание жилого помещения определяется в расчете на один месяц и на один квадратный метр общей площади жилых и нежилых помещений в многоэтажке, — прокомментировала руководитель Жилищной инспекции региона.

По решению управляющей организации или по требованию собственников расчет размера платы за содержание жилого помещения в предложении может включать стоимость по отдельным видам работ и услуг. В таком случае в предложении рекомендуется указать отдельными строками общий размер платы за содержание жилого помещения, в том числе суммы по видам работ, услуг (например, отдельно может определяться размер платы за обслуживание лифтов, содержание придомовой территории и так далее).

— Стандартом предусмотрено, что в целях организации подготовки и предоставления собственникам предложений управляющая компания определяет ответственных лиц за подготовку технического и экономического обоснования предложения. А также обеспечивает создание нормативной базы, необходимой для обоснования финансовых потребностей на содержание общего имущества. Кроме того, УО при необходимости обеспечивает приобретение электронных программ для расчета цен, стоимости работ, услуг или организует заключение договоров на расчеты размера платы за содержание жилого помещения, — прокомментировала Илона Кравцова.

По ее словам, управляющая компания должна разрабатывать и регламент взаимоотношений с собственниками или уполномоченными лицами для проведения необходимых согласований и доводить его до собственников и уполномоченных лиц.

Владимир КИСЕЛЕВ.